南京一樓盤(pán)推 379 套房?jī)H賣(mài)出不到 10 套 ——

強(qiáng)力調(diào)控，樓市年末降溫了

" 唉，運(yùn)氣好差，蘭溪谷 5700 多號(hào)，白馬瀾山 2200 多號(hào)，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū) 3500 多號(hào)，想買(mǎi)的樓盤(pán)一個(gè)都搖不中。"12 月 26 日，南京多家樓盤(pán)搖號(hào)售房，下午 5 點(diǎn)多，記者加入的一個(gè) " 韶房 " 微信群里，跳出網(wǎng)友 " 膽小鬼 " 發(fā)出的 " 壞消息 "。

" 膽小鬼 " 參與搖號(hào)的這三家江北樓盤(pán)，個(gè)個(gè)炙手可熱，如華潤(rùn)國(guó)際社區(qū) 1145 套房，共有 7251 人報(bào)名搖號(hào)，買(mǎi)房概率只有 15.8%;旭輝銀城白馬瀾山 166 套房，3222 人搖號(hào)，買(mǎi)房概率僅 5.15%。

年末，南京樓盤(pán)放量沖刺年度業(yè)績(jī)。僅在上周，就有 21 家樓盤(pán)齊領(lǐng)銷(xiāo)售許可，6000 多套房源接踵涌市。不過(guò)，從銷(xiāo)售狀況來(lái)看，卻是幾家歡樂(lè)幾家愁。上述 " 神盤(pán)現(xiàn)象 "，已絕非當(dāng)前南京樓市的普遍寫(xiě)照。

25 日晚，南京鼓樓濱江樓盤(pán)深業(yè)濱江半島開(kāi)盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)通知購(gòu)房人 17：30 簽到，18：30 選房。然而，不少買(mǎi)房人直到 19：30 才趕到現(xiàn)場(chǎng)。不爭(zhēng)、不搶?zhuān)瑥娜葸x房，這樣的場(chǎng)景在往常著實(shí)不多見(jiàn)。

這家樓盤(pán)推出 264 套毛坯房源，銷(xiāo)許均價(jià) 38780 元 / 平方米，其中，平層房源主力面積 132-192 平方米，12 套躍層房源面積 220-360 平方米。如此算來(lái)，買(mǎi)一套毛坯房，總價(jià)少則 500 多萬(wàn)元，多則 1000 多萬(wàn)元，購(gòu)房成本不菲。原本，經(jīng)過(guò)公證搖號(hào)，這家樓盤(pán)共有 443 組有效買(mǎi)房人，購(gòu)房概率 59.6%。而截至 26 日 19：30，官網(wǎng) " 網(wǎng)上房地產(chǎn) " 顯示，其開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅 62 套。

12 月 23 日，城東馬群地鐵口的中垠紫金觀邸 168 套房新房開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 26500 元 / 平方米，該樓盤(pán)上次開(kāi)盤(pán)還是去年 7 月，時(shí)隔一年多，受限價(jià)影響，樓盤(pán)銷(xiāo)許價(jià)格與前期基本持平，每平方米售價(jià)比周邊二手房小區(qū)低數(shù)百元至 4000 多元。按理，這樣的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新房很有吸引力，確實(shí)也有 813 組買(mǎi)房人報(bào)名參與搖號(hào)，買(mǎi)房概率不到 21%。然而，看上去 " 一房難求 " 的樓盤(pán)，最終銷(xiāo)售結(jié)果卻出乎意料：居然沒(méi)賣(mài)完!

這家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，售樓處一大早就被購(gòu)房人塞滿(mǎn)，其中不少人沖著約 90 平方米小戶(hù)型而來(lái)，既有買(mǎi)房結(jié)婚的剛需自住者，更有希望低成本投資的購(gòu)買(mǎi)者。最終，一些購(gòu)房人在沒(méi)有中意戶(hù)型的情況下放棄購(gòu)房，而樓盤(pán)所售大戶(hù)型房源乏人問(wèn)津。

記者查詢(xún) " 網(wǎng)上房地產(chǎn) " 發(fā)現(xiàn)，上周南京開(kāi)盤(pán)的一批樓盤(pán)中，有幾家明顯 " 欠收 "。江北的通宇林景尊園推出 379 套房，均價(jià) 27300 元 / 平方米，至 26 日晚僅認(rèn)購(gòu) 8 套、成交 1 套。這家樓盤(pán)以低總價(jià)的小戶(hù)型為主力，銷(xiāo)售卻如此低迷，的確也是 " 爆冷 ";江寧祿口純新盤(pán)藍(lán)天星港花園，推出 459 套精裝房，均價(jià) 17000 多元 / 平方米，樓盤(pán)賣(mài)的基本是 80 多平方米的小戶(hù)型，總價(jià)多在 100 多萬(wàn)，但到 26 日晚不過(guò)認(rèn)購(gòu)出 219 套。

官方數(shù)據(jù)顯示，上周南京 8 家樓盤(pán)共推 2165 套商品住宅，而一周來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘泄舱J(rèn)購(gòu)商品住宅 1291 套、成交 1634 套，與此前一周認(rèn)購(gòu) 1070 套、成交 2050 套相比，認(rèn)購(gòu)量上漲兩成，成交卻下跌 20%。顯然，在房企沖業(yè)績(jī)加大供應(yīng)量的情況下，往年年末通常出現(xiàn)的成交 " 翹尾 " 行情并沒(méi)出現(xiàn)。

市場(chǎng)的絲絲涼意，其實(shí)在土地拍賣(mài)市場(chǎng)也可感受到。12 月 22 日、27 日、29 日，南京連辦三場(chǎng)網(wǎng)上土地拍賣(mài)會(huì)，21 幅地塊起槌開(kāi)拍，而從 22 日拍賣(mài)的 6 幅地塊來(lái)看，江寧、六合的 5 幅住宅用地均未達(dá)到最高限價(jià)。

莫尼塔調(diào)研顯示，在限價(jià)的前提下，去年高價(jià)地利潤(rùn)受到嚴(yán)重?cái)D壓，當(dāng)前的調(diào)控政策未見(jiàn)松動(dòng)跡象，開(kāi)發(fā)商有前車(chē)之鑒，不敢哄抬地價(jià)，市場(chǎng)繼續(xù)降溫。

地價(jià)與房?jī)r(jià)，一直互相影響和牽制，地價(jià)穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn);房?jī)r(jià)穩(wěn)，又促進(jìn)地價(jià)穩(wěn)。

值得一提的是，在強(qiáng)力調(diào)控之下，南京房?jī)r(jià)整體降了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，11 月南京房?jī)r(jià)同比下跌 1.5%。這意味著，南京房?jī)r(jià)已跌回一年前的水平。

365 淘房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年至今，南京已有 20 家樓盤(pán)價(jià)格下跌，其中每平方米房?jī)r(jià)下跌超千元的有 3 家，有 13 家跌幅從 900 元至 100 元不等。銀城東岳府今年最新開(kāi)盤(pán)與去年最后開(kāi)盤(pán)相比，房?jī)r(jià)下跌 1521 元。

業(yè)內(nèi)人士文濤預(yù)判，接下來(lái)還有幾類(lèi)房源的價(jià)格可能下跌：因房?jī)r(jià)透支、產(chǎn)品落后、總價(jià)過(guò)高、口碑太差、區(qū)位偏遠(yuǎn)而賣(mài)不出的新房，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)是大概率;一度受投資客追捧的 " 都市圈 " 樓盤(pán)，因缺少人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)支撐和 " 接盤(pán)俠 "，降價(jià)也在所難免;高價(jià)的公寓房、旅游度假類(lèi)地產(chǎn)等，也將受到不少?zèng)_擊。雖然一些房企尚未祭出降價(jià)大旗，但打折及一成首付等促銷(xiāo)手段，已在南京樓市蔓延。

不得不提的，還有金融這只 " 手 "。11 月起銀行紛紛調(diào)高商業(yè)貸款利率，首套房貸利率普遍上浮 10%-15%，二套房貸利率上浮幅度更高，看上去整體房?jī)r(jià)略降，但貸款利率的上升卻將價(jià)格利好沖抵大半。繼 " 租購(gòu)并舉 " 長(zhǎng)效機(jī)制著力推進(jìn)后，權(quán)威人士談房地產(chǎn)稅征收的消息不斷釋放，對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期的影響同樣不容忽視。