房市深度（2）：為何京滬房?jī)r(jià)永不落是偽命題

從長(zhǎng)期來看，鎖定房產(chǎn)投資不放松

二、從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)確實(shí)具有良好的保值增值功能，是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資資產(chǎn)

國(guó)內(nèi)外研究得出的比較一致的看法，影響房?jī)r(jià)的主要因素有三個(gè)：一是幣值，二是人口，三是位置。以下分別來說說。

貨幣幣值貶值了，真實(shí)的房?jī)r(jià)即使不漲，我們看到的房?jī)r(jià)（即市價(jià)）也會(huì)相應(yīng)上漲。假如現(xiàn)在的10元的購(gòu)買力才抵得上20年前的1元，20年前的房?jī)r(jià)是1000元/平米的話，那么現(xiàn)在就應(yīng)該是10000元/平米了。開篇提到任大炮“開年首談房?jī)r(jià)：不能講漲不漲，但貨幣一定貶值”，就是這個(gè)意思。確實(shí)，基本上沒有不貶值的貨幣，尤其是信用紙幣制度下，有些國(guó)家的貨幣貶值幅度很大，有些貨幣盡管某些階段出現(xiàn)緊縮，但是只要觀察的時(shí)間拉得足夠長(zhǎng)，就能看到貨幣是隨著時(shí)間而貶值的。例如，1998年后，日本物價(jià)不漲反跌，也就是說日元購(gòu)買力沒有貶值反而是升值了。不過將時(shí)間繼續(xù)往前推，再來觀察，還是能夠發(fā)現(xiàn)日元是貶值的。例如，1980年日本的物價(jià)指數(shù)是75.5，到2016年99.9，即36年時(shí)間里日元購(gòu)買力貶值了32.3%。根據(jù)我國(guó)的CPI來看，從1980年到2017年，我國(guó)物價(jià)指數(shù)從100漲到了582.44，也就是說1980年1元的購(gòu)買力相當(dāng)于當(dāng)前的5.82元。從1980年到2016年，美國(guó)物價(jià)指數(shù)從100上漲了291.4。

再來看人口因素，一個(gè)城市或地區(qū)涌入的人口越多，房?jī)r(jià)上漲就會(huì)越多。在很多國(guó)家，人口往往愿意向首都、大城市流動(dòng)，所以這些城市的房?jī)r(jià)上漲就更多。我國(guó)四個(gè)一線城市之所以房?jī)r(jià)上漲幅度更多，就是因?yàn)樾略鋈丝诟?。根?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的歷年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格來看，1999年是2053元/平米，到2016年是7476元/平米，上漲了3.64倍（同期物價(jià)指數(shù)從100到了143.2，說明房?jī)r(jià)是跑贏通脹的），而同期，北京的平均售價(jià)從5647元/平米上漲了27497元/平米，上漲了4.87倍（當(dāng)然，對(duì)于北京房?jī)r(jià)的這個(gè)漲幅估計(jì)沒有幾個(gè)人認(rèn)同，滙智君個(gè)人的估算，從可比較的角度看，這一階段北京房?jī)r(jià)上漲了大約20倍）。從美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS房?jī)r(jià)指數(shù)來看，10個(gè)大中城市比20個(gè)大中城市的漲幅要大些，在2000年1月，它們均是100，危機(jī)前的高點(diǎn)均出現(xiàn)在2006年6月，分別是226.29和206.38，到2017年10月，分別是217.69和203.84。日本的例子也是很鮮明，到現(xiàn)在東京核心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)高于1990年，而其他絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍低于1990年，尤其是那些人口出現(xiàn)凈減少的城市，出現(xiàn)了大量空房子，根本買不上價(jià)錢。

最后來看位置，這個(gè)位置是指同一城市的不同區(qū)位。很多專家將其解釋為因?yàn)楣┙o的有限性，例如城市的核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)等，房?jī)r(jià)上漲的幅度相對(duì)于該城市的一般區(qū)域會(huì)更高。這話聽起來似乎很有道理，但是由于滙智君沒能找到相關(guān)的數(shù)據(jù)，因此，無法提供數(shù)據(jù)上的支持。

以下從歷史數(shù)據(jù)來看看中國(guó)、日本、美國(guó)房?jī)r(jià)與CPI、人均GDP的關(guān)系。因?yàn)榉績(jī)r(jià)都是當(dāng)年的現(xiàn)價(jià)沒有扣除通脹因素，因此，作為可比較，在此我們使用的人均GDP也都是使用當(dāng)年價(jià)，即沒有扣除通脹因素，稱之為人均名義GDP。我們將所有數(shù)據(jù)都指數(shù)化，以使得房?jī)r(jià)、物價(jià)、人均GDP具有直觀上的可比較性。

先來看中國(guó)的情況。

從圖7可以看到，房?jī)r(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏通脹的，這說明房?jī)r(jià)具有良好的保值功能；但是低于人均GDP的名義增速，這說明，房?jī)r(jià)沒有跑贏人均名義GDP增速，也說明隨著時(shí)間推移人們的購(gòu)房能力是提高的，即購(gòu)房會(huì)越來越容易。不過，從四個(gè)一線城市以及大部分二線城市來說，似乎是房?jī)r(jià)跑贏了人均收入的增長(zhǎng)。

我國(guó)全國(guó)住宅平均售價(jià)、CPI及人均GDP走勢(shì)

再來看日本的情況。

由于僅僅獲得了1988年日本首都圈以及近畿新建公寓的平均單價(jià)，所以無法從更長(zhǎng)期來觀察日本房?jī)r(jià)與物價(jià)的關(guān)系。不過，多數(shù)資料顯示，1985年到1991年是日本房?jī)r(jià)飛速上漲的階段，也正是有了這段時(shí)間的暴漲，所以在1991年日本資產(chǎn)泡沫破滅后，才有了房?jī)r(jià)持續(xù)了10多年的下跌。不過，如果從2002年以來觀察，日本的房?jī)r(jià)也是跑贏通脹的（參見圖8）。由于沒有獲得日本人均GDP數(shù)據(jù)，所以沒有將房?jī)r(jià)走勢(shì)與其相比較。

日本房?jī)r(jià)與CPI走勢(shì)

最后來看看美國(guó)的情況。由于數(shù)據(jù)全面和時(shí)間更長(zhǎng)，美國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)我們應(yīng)該更有啟示作用。

我們?nèi)匀皇菍⒖杀容^得數(shù)據(jù)均變成起點(diǎn)為100的指數(shù)，以方便比較。

我們可以看到，自1975年至2016年，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅跑贏通脹，除了2001年之后的快速上漲階段外，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅略高于人均名義GDP增速，說明美國(guó)房?jī)r(jià)收入比大體穩(wěn)定。不過，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅低于美國(guó)GDP名義增速。按年均來看，1975-2016年，美國(guó)年均房?jī)r(jià)上漲5.25%，而同期CPI年均為3.72%，人均名義GDP年均增長(zhǎng)4.99%，名義GDP年均增長(zhǎng)6.03%。還有，在美國(guó)經(jīng)常拿股指年度漲幅與房?jī)r(jià)、收入等進(jìn)行比較。我們也測(cè)算了1975年底至2016年底，美國(guó)道指、標(biāo)普500的年均漲幅分別為8.15%、7.97%。由此排序，我們可以發(fā)現(xiàn)，從大趨勢(shì)上看，美國(guó)股指跑贏名義經(jīng)濟(jì)增速，而名義增速跑贏房?jī)r(jià)漲幅，由此可見，投資股票的收益似乎高于投資房產(chǎn)。

我們?cè)倏纯疵绹?guó)十個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)情況，從1986年到2016年，房?jī)r(jià)年均上漲4.05%，同期，CPI年均上漲2.65%，人均名義GDP年均3.75%，名義GDP年均4.78%，美國(guó)道指、標(biāo)普500的年均漲幅分別為8.13%、7.70%。

美國(guó)房?jī)r(jià)、物價(jià)和GDP增速比較

投資界流行一種看法，認(rèn)為從長(zhǎng)期來看，投資股市的年均收益率要高于投資房產(chǎn)。從以上數(shù)據(jù)來看，似乎確實(shí)如此。不過，以上測(cè)算房產(chǎn)的收益率中僅僅是算了房?jī)r(jià)的變化，并沒有涵蓋每年房產(chǎn)給投資人帶來的租金收入，如果在扣除了房產(chǎn)稅、其他成本后，房產(chǎn)的租金年收益率在3%以上，再考慮到房地產(chǎn)投資更容易獲取低利率貸款更容易加杠桿，投資房產(chǎn)的長(zhǎng)期年均收益率并不比投資股市的要差。當(dāng)然，投資房產(chǎn)時(shí)也要主要擇時(shí)和選擇城市以及區(qū)域。盡量不要在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲后買房產(chǎn)。還有，不能選擇人口流失的城市，應(yīng)該選擇人口凈增長(zhǎng)的城市以及具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、租金回報(bào)率高的地段的房產(chǎn)。

總之，從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資標(biāo)的，在資產(chǎn)配置中適合占有較大的比重。

轉(zhuǎn)自今日頭條