當(dāng)萬科喊出“活下去”時，所有開發(fā)商都在觀望是不是該全面降價了;而當(dāng)媒體和樓盤廣告鋪天蓋地釋放出降價消息時，所有持幣觀望的購房者都在思量是不是又該出手了。

業(yè)主“維權(quán)”風(fēng)起云涌時，開發(fā)商和購房者都在焦慮。開發(fā)商擔(dān)憂，新盤降價后，那些早年以高價“站崗”的老業(yè)主會不會來砸售樓處;而購房者忐忑，花幾百萬甚至上千萬買回來的房子會不會由精裝修變成了毛坯。

寒冬樓市里，已經(jīng)買房的想退房，還沒置業(yè)的想入場，熙來攘往的逐利者們，擁擠在樓市這座圍城里，異常燥熱。

當(dāng)維權(quán)集中爆發(fā)時

2018年10月10日，國慶長假第三天，南京秦淮河西的涵碧樓酒店，前來搖號選房的人和老業(yè)主們在大堂相遇。

這次開的盤是位于南京江北核心區(qū)的華潤國際社區(qū)，項(xiàng)目加推最后516套房源，首付3成起，戶型面積89—144㎡，銷許均價為28790元/㎡，精裝交付。共有5370組買房人參與搖號，中簽率僅有9.6%。

李亮九點(diǎn)多到的酒店，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場異常火爆，原來除了置業(yè)顧問、購房者、保安之外，還有一群老業(yè)主在那兒，他們手里舉著打印好的二維碼，讓李亮掃碼進(jìn)群，了解下“黑心開發(fā)商”的“無良”。

除了奉勸購房者買房須謹(jǐn)慎之外，老業(yè)主也跟現(xiàn)場的置業(yè)顧問理論了起來：原來你們答應(yīng)的精裝標(biāo)準(zhǔn)是4700/㎡，而實(shí)際上我們評估下來也就1500/㎡，你們承諾的學(xué)區(qū)在哪里，商業(yè)配套呢?

南京江北華潤國際社區(qū)，維權(quán)的老業(yè)主勸告選房者

李亮一邊等待，一邊看著這場鬧劇。他的號是800多位，如果前面的人都不棄選，李亮是沒有機(jī)會買到房的，但他知道最近樓市早已不是半年前烈火烹油的盛況了，一定會有人棄選的，而且還有這些維權(quán)的老業(yè)主們苦口婆心的勸告。

最終，中午一點(diǎn)10分左右，516套房源全部售罄，李亮也買上了房，事實(shí)上，當(dāng)天棄號的有500多人，最終排在1100多位的人買上了最后一套房。

老業(yè)主們的勸告顯然沒有多大用處。李亮自己算過一筆賬，新盤價格28790元/㎡，即使開發(fā)商降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，也比買周邊的二手房劃算。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，華潤國際社區(qū)二手房的均價為3.1萬/㎡

維權(quán)者鬧得“兇”，但是該買房的人還是買。更有甚者，當(dāng)開發(fā)商允許維權(quán)者退房時，老業(yè)主們也并沒有退房的意思。

這一幕也發(fā)生在一年前一房難求的北京昆侖域項(xiàng)目上。

9月以來，昆侖域項(xiàng)目的業(yè)主跟項(xiàng)目操盤方華潤置地已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)輪拉鋸戰(zhàn)似的的維權(quán)溝通。業(yè)主的不滿主要集中在綠化及裝修等配套方面。比如，墻體外立面、入戶大堂、樓道、園林水系等與銷售承諾或宣傳圖示不符。隨后雙方的爭議由項(xiàng)目品質(zhì)又聚焦到收房與整改的時間及賠償問題。

昆侖域項(xiàng)目是2017年北京少數(shù)幾個預(yù)售價超過8萬紅線的樓盤之一，是當(dāng)年的超級神盤，單價9.5萬/㎡。

王猛還記得自己如何與這個項(xiàng)目擦肩而過。2017年12月，王猛聽到小道消息說昆侖域二期要開盤了，接連幾天打電話到售樓處問開盤詳情。直到兩星期后，他再打電話的時候，被告知房子已經(jīng)賣完了。

王猛這才知道這個項(xiàng)目并不是靠運(yùn)氣和執(zhí)著就能夠搞定的。而如今，那些能搞到“條子”、付得起幾十萬茶水費(fèi)的業(yè)主們，卻在苦苦維權(quán)。

昆侖域項(xiàng)目方對業(yè)主們的回應(yīng)是，“不存在虛假宣傳和違約”，但可在規(guī)定時間內(nèi)，為業(yè)主贈送某品牌空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，或在法律空間下協(xié)商退房。如果業(yè)主在規(guī)定期內(nèi)未做選擇，則視為默認(rèn)選擇前者。

但大多數(shù)業(yè)主并未選擇協(xié)商退房。數(shù)據(jù)顯示，昆侖域周邊的二手房，類似戶型和質(zhì)量的，均價在11萬/㎡左右。

與昆侖域緊挨著的另一神盤——中國璽也遭遇了維權(quán)，不過不是質(zhì)量問題。業(yè)主向媒體爆料稱，中國璽的操盤方招商蛇口通過違規(guī)增加套內(nèi)面積，要求每位業(yè)主補(bǔ)繳26萬~29萬元不等的面積差額款。業(yè)主們認(rèn)為，這是開發(fā)商在變相增加利潤，從而規(guī)避限價帶來的損失。據(jù)業(yè)主介紹，以147平方米的戶型為例，套內(nèi)實(shí)測面積卻增加了2.5平方米，業(yè)主需要按照套內(nèi)單價11萬元/平方米的價格補(bǔ)差價。

中國璽的業(yè)主們在樓盤前拉起了橫幅

2017年6月份，中國璽一期拿到預(yù)售證，房價為79454元一平，開盤即售完。

除了兩大神盤之外，首創(chuàng)天閱西山的業(yè)主們最近也堵得慌，某女士2016年12月買房時，當(dāng)時的樓書和職業(yè)顧問承諾的是“更用心的科技豪宅”，今年9月底收房時看到的卻是“更糟心的裝修質(zhì)量”。

舉目全國，維權(quán)樓盤榜上還可以拉出更長的名單。而為何樓盤質(zhì)量維權(quán)事件最近集中爆發(fā)?限價是原因之一。

華潤置業(yè)地方公司的一位營銷負(fù)責(zé)人表示，政府在2017年前后紛紛對開發(fā)商新房交易實(shí)行限價政策，而這些集中上市的新房都是當(dāng)年在樓市高潮的時候拿的地，拿地成本很高，限價之后，開發(fā)商利潤被壓得很低。

“當(dāng)然，開發(fā)商有自己的套路，政府限房價了，開發(fā)商可以捆綁精裝修、車位、電梯、地下室銷售，比如售價500萬，開發(fā)商說裝修需要50萬，車位需要20萬，電梯需要10萬，這樣算下來購房者買這套房的總價就需要580萬。”該營銷負(fù)責(zé)人表示。

但是，這些套路在一些調(diào)控不是很嚴(yán)的二三線城市可以打擦邊球，在北京等一線城市就行不通。因?yàn)楸本┟魑囊?guī)定了嚴(yán)禁企業(yè)捆綁精裝及地下空間。

“一開始，開發(fā)商可能還抱著僥幸心理，以為通過這些套路還是能夠變相突破限價，提升利潤，但是后來發(fā)現(xiàn)在北京等調(diào)控嚴(yán)格的城市行不通。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示。

于是，開發(fā)商只能另謀他法，比如降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，原先5000/㎡的，給降到2000/㎡甚至更低，于是新房的材質(zhì)、小區(qū)園林景觀、電梯的空間，等等都改變了。

該營銷負(fù)責(zé)人表示，一般而言，在2017年之前買房的，如今交房的往往會碰到或大或小的質(zhì)量問題，因?yàn)殚_發(fā)商那時候還抱著僥幸心理，而2017年下半年之后買房的，此前宣傳的精裝修大多都改成了毛坯，因?yàn)殚_發(fā)商知道無機(jī)可乘了，干脆就跟購房者明說了，這個價錢就只能是毛坯房。

拷問：房價真的降了嗎?

質(zhì)量堪憂導(dǎo)致維權(quán)，樓盤降價也同樣能導(dǎo)致維權(quán)。

泰禾合肥院子在中秋期間感恩回饋，推出少數(shù)“限時限量“房源：15#的11層小高層，戶型143㎡，降價后約15000元/㎡;17#的六層洋房，戶型155㎡，降價后約16000元/㎡。這比2.2萬/㎡的備案均價，一套房降價80萬以上。

對購房者的“感恩回饋”，卻引發(fā)了老業(yè)主的“惱羞成怒”，拉橫幅，爆粗口，在購房者瘋狂搶房的同時，老業(yè)主的戲碼著實(shí)不少。

泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，合肥院子中秋國慶期間推出的特價房源，只是特定戶型的，且需要購房者全額付款，老業(yè)主如有不滿，可以退房再去全款購房特價房源。

泰禾針對維權(quán)老業(yè)主的方案是退房，而廈門萬科白鷺郡項(xiàng)目則答應(yīng)給高價“站崗”的老業(yè)主退款。事情的起因是國慶期間萬科廈門白鷺郡推出的房源價格278萬，而此前那些老業(yè)主買的時候，一套房總價是460萬到500萬左右。

萬科隨后發(fā)表聲明稱，退款是因?yàn)榇饲绊?xiàng)目承諾有溫泉入戶，而如今沒法實(shí)現(xiàn)，業(yè)主也選擇要么獲得20萬補(bǔ)償，要么退房。

而事實(shí)上，萬科白鷺郡國慶期間推出的房源價格比起此前來，降幅巨大，國慶期間的房源不包括50萬的精裝修、36萬的車位費(fèi)、15萬的家用電梯，然而即使加上這些款項(xiàng)，國慶期間的總價仍然比此前要低60萬到100萬左右。

廈門萬科白鷺郡項(xiàng)目

萬科退款事件，只是全國眾多樓盤降價大潮中的一波小浪。“低到我說了你都不信”“房價重回2015”“買房送寶馬”這些賣房標(biāo)語開始出現(xiàn)在合肥、南京、上海等地的售樓現(xiàn)場。

噱頭背后，則是開發(fā)商去庫存的壓力。往年的金九銀十成了銅九鐵十。

杭州今年的樓市交易情況甚是慘淡。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年杭州十一假期內(nèi)新房成交量為293套，相較去年同期下跌70%，同時也創(chuàng)下近10年來國慶假期期間成交量的新低。兩年之前的國慶，G20之后的杭州，新房成交2003套，即使是在經(jīng)過多輪調(diào)控之后的2017年，杭州國慶新房成交也依然有992套。

相比新房，二手房更慘，2016-2018年國慶期間，杭州的二手房成交量為947、140、47套。

今年3、4月份，由于杭州出現(xiàn)萬人空巷去買房的盛況，要條子、收茶水費(fèi)等各種買房貓膩層出不窮，杭州住建委不得不于4月14日出臺買新房搖號政策。

然而僅僅半年之后，市場就變了模樣。

杭州市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，杭州共有59個樓盤相繼入市，入市房源共10169套，吸引登記人次共58034次。相比8月，9月總登記人次下降20.5%，集體中簽率上升73.3%。相比四五月份動則萬人搖號賣房的盛況，更是今非昔比。

今年9月杭州已公布登記結(jié)果的所有樓盤中，中簽率超過100%的項(xiàng)目共有10個，這10個項(xiàng)目無需搖號即可買到房，俗稱“流搖”。而在此前的前5個月，杭州“流搖”樓盤數(shù)量的總和也不過12個而已。

盡管杭州樓市的交易量已經(jīng)開始涼涼，然而從價格來看，各個區(qū)域均有不同程度的上漲。

從杭州各個樓盤公布的備案價數(shù)據(jù)來看，良渚新城目前高層毛坯均價20000元/平方米，同比上漲10%左右，艮北新城板塊內(nèi)的楊柳郡，毛坯房均價3.7萬/平方米，同比上漲近23%;而杭州核心區(qū)域之內(nèi)的房價同比漲幅，則比上述周邊板塊更高。

開發(fā)商的資金寒冬

開發(fā)商密集推盤，各種降價促銷背后，則是房企資金的持續(xù)收緊。

“從2017年開始，對房企的融資政策就是不斷收緊、但是彼時樓市的交易量和價格都還不錯，各大房企通過此前的資金儲備和銷售回款普遍能夠解決問題，然而2018年之后，房企的資金面越來越緊張了，由于部分城市庫存過大滯銷嚴(yán)重，銷售回款也無法像以前那樣給房企帶來充足的資金流了。”華潤地方公司的一位銷售負(fù)責(zé)人表示。

依靠在環(huán)京區(qū)域低價拿地大量賣樓“一招鮮吃遍天”的華夏幸福，由于這兩年來環(huán)京樓市的消沉，錢袋子明顯癟了。

2018年中報顯示，華夏幸福期末貨幣資金425億元，同比下降37.47%。期末華夏幸福經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量-78.18億元，上期未為-42.69億元;年中華夏幸福投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量-65.64億元，上期末為-20.44億元。籌資產(chǎn)生的流量流量-97.20億元，上期末為383.10億元上述三者相加，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-240.96億元，而上期末則為135.5億元。

為此，華夏幸福不惜賣股賣地。

7月10日，華夏幸福發(fā)生了一場股權(quán)變局，控股股東華夏控股向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股權(quán)，8月10日，通過一個補(bǔ)充協(xié)議，平安資管的股票又轉(zhuǎn)到平安人壽。通過此次股權(quán)變動，華夏幸?？蓮钠桨材玫?37億元。

10月9日，華夏幸福向萬科出售旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。這些交易的對價約為32.34億元。

今年3月底，華夏幸?？偛妹象@向《棱鏡》坦言，華夏幸福是京津冀地區(qū)的土地大戶，且土地相對便宜，于是很多房企都想跟華夏幸福合作。華夏幸福跟恒大、萬科、碧桂園等都談過，但是他們的合作“條件挺高，要求統(tǒng)籌我，但我的地那么便宜，我肯定不愿意啊，大家反正都在找合作的共同點(diǎn)。”

經(jīng)過半年多的“煎熬”之后，華夏幸福終于拱手將涿州、廊坊等地的土地操盤權(quán)讓給了萬科。

事實(shí)上，一些中小房企都做好了在寒冬時期不惜賣股賣地來解決困境的準(zhǔn)備。

一位總部在上海的上市閩系房企的高管表示，公司還是要繼續(xù)追求在一二線城市打造高品質(zhì)產(chǎn)品的目標(biāo)，盡管目前融資環(huán)境比較惡劣，“公司的老總說了，在萬不得已的時刻，可以通過出售部分股權(quán)的方式解決資金問題”。

融信2016年在上海110.1億拍得上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一商住地塊，刷新全國總價地王

在錢難借、房難賣的大勢之下，此前一直以狂飆突進(jìn)著稱的房企，也不得不變得收斂。

泰禾在2018年上半年，用于買地的投資金額僅為57.88億元。而在2017年，泰禾僅僅并購一個華僑城在北京南四環(huán)新宮地鐵站的一個地塊項(xiàng)目，就花費(fèi)了108.8億元。

此前一舉在上海拿下全國地王的融信中國，今年上半年花在土地投資上的金額僅為41.3億元。房企資金吃緊，政府限價依舊，拉著橫幅的老業(yè)主和拿著號條的選房者擦肩而過，互相投去一道鄙視的目光。

秋風(fēng)已起，草木黃落，群雁南歸。感受到陣陣秋意的開發(fā)商和新老業(yè)主們，顯然無法說出“春天已經(jīng)不遠(yuǎn)了”。

(應(yīng)受訪者要求，李亮、王猛為化名)