“海南不需要做中國(guó)的夏威夷，而是應(yīng)該做二十一世紀(jì)的夏威夷或者二十二世紀(jì)的夏威夷。(海南)另外一個(gè)定位是要對(duì)標(biāo)香港，且必須超越香港。”

如果這段話出自我們親愛(ài)的馬云馬老師之口，你會(huì)怎么想?事實(shí)上，這是前端時(shí)間海南企業(yè)家咨詢會(huì)上，馬云發(fā)表的一個(gè)觀點(diǎn)。

嗯，小目標(biāo)還是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢，比如超越香港......

01

我們先來(lái)看下對(duì)手盤(pán)——香港。

三魚(yú)以前和朋友說(shuō)過(guò)，世界上有兩種金融中心，一種叫國(guó)內(nèi)金融中心，一種叫國(guó)際金融中心。

前者主要是考慮如何把錢(qián)分配出去的問(wèn)題，也就是要真正掌握金融體系話語(yǔ)權(quán)的那個(gè)，所以這個(gè)金融中心在我們國(guó)家，叫北京。

后者其實(shí)不需要什么天賦，只要自由和高度法制，剩下的進(jìn)進(jìn)出出，你想怎么玩怎么玩。很可惜，目前能在這點(diǎn)上做到的，中國(guó)只有香港。

而對(duì)比金融中心，香港更是國(guó)際航運(yùn)中心，每年在香港吞吐的集裝箱量，可以超過(guò)2000萬(wàn)標(biāo)箱。發(fā)達(dá)的貿(mào)易，才能迭代出高度繁榮的金融需求。

如果沒(méi)有去過(guò)海南，可能各位很難想象海南當(dāng)下的基礎(chǔ)之薄弱。

雖然有著自由港的政策利好，但就航運(yùn)來(lái)說(shuō)，2017年海南進(jìn)出口總額為702.4億元，僅占全國(guó)277923億元進(jìn)出口總額的1.7%，體量非常之小。

金融中心，對(duì)海南來(lái)說(shuō)，更是沒(méi)邊的事。

所以，海南對(duì)標(biāo)香港，至少目前看來(lái)，實(shí)在有點(diǎn)沒(méi)譜。

02

然而，很多事情，往往孕育在想象力之中。

海南目前大概有一件事情是能和香港對(duì)標(biāo)的，就是那神奇的房?jī)r(jià)。

作為中國(guó)的一大寶島，海南的房?jī)r(jià)就像潮起潮落的海浪了，歷經(jīng)波折。從1988年開(kāi)始成立省級(jí)行政區(qū)，到2010年獲批建設(shè)國(guó)際旅游島，這片土地上最不缺的就是各路炒房資本。十幾年前，海南的房地產(chǎn)就是重點(diǎn)以炒地、炒樓花、玩土地桿杠的樓市泡沫。

之后的2014年至2018年3月，可以說(shuō)是海南樓市歷史上“最正常”的四年了。直到4.22最嚴(yán)政策的出臺(tái)，海南幾乎可以稱(chēng)得上是徹底失去房地產(chǎn)。

我們回過(guò)頭來(lái)復(fù)盤(pán)，海南樓市神奇的背后自有其邏輯。

我想先讓大家看一組對(duì)比數(shù)據(jù)，2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達(dá)到了34%，高居榜首。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)目前依然是海南的支柱性產(chǎn)業(yè)。

看起非常可觀，但作為支柱性產(chǎn)業(yè)，2006年～2017年，海南全省10年商品房成交總量67.5萬(wàn)套(包括寫(xiě)字樓和商鋪)。如果剔除各種非住宅，海南全省10年內(nèi)一共大約賣(mài)了40萬(wàn)套住宅。作為對(duì)比，二線城市重慶2017年商品住宅成交量達(dá)到43萬(wàn)套。

換句話說(shuō)，海南樓市容量沒(méi)有大家想象得那么大。而這和海南脆弱的生態(tài)承載力有關(guān)，政府其實(shí)也充分意識(shí)到這點(diǎn)。

應(yīng)該說(shuō)，早在4.22全面新政之前，政府就從環(huán)保出發(fā)，開(kāi)始收緊地產(chǎn)政策，標(biāo)志就是從1月4日開(kāi)始，海南實(shí)行最嚴(yán)土地管理政策。

但是，你沒(méi)法否認(rèn)，海南依然有著中國(guó)最獨(dú)一無(wú)二的熱帶和海景資源，每年年均6萬(wàn)套左右供給是難以滿足全國(guó)客戶需求的。至少對(duì)于在冬天深受?chē)?yán)寒和霧霾雙重摧殘的北方朋友來(lái)說(shuō)，海南的吸引力是非常驚人的。

而且，海南還有很容易被忽略的地方，其一大投資對(duì)手盤(pán)是東南亞。三魚(yú)自己也對(duì)比過(guò)，不可否認(rèn)，東南亞的樓市是有著比海南更優(yōu)質(zhì)的自然資源和性價(jià)比。

只是海南，擁有一件東南亞難以言喻的優(yōu)勢(shì)——確定性。也就是，海南樓市再神奇，也依然是被中國(guó)樓市包裹的，不會(huì)面臨東南亞小國(guó)的諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)，比如再重演一次1998年的東南亞危機(jī)。

總的來(lái)說(shuō)，海南樓市整體供大于求(海南全省人口不足千萬(wàn))，但是如果能有全國(guó)性的需求注入，那么海南樓市就是供不應(yīng)求。

這些也就是海南樓市的根本性力量，無(wú)論這股需求是來(lái)炒作，是來(lái)投資，還是來(lái)養(yǎng)老。

03

那這是否意味著，海南樓市長(zhǎng)期依然看漲?其實(shí)我反而想談?wù)労Ｄ献陨怼?/p>

海南更急迫的問(wèn)題，不在于擺脫房地產(chǎn)依賴，而是基礎(chǔ)性太差。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，人口流入不足，人才短缺，基礎(chǔ)設(shè)施不足，產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，物價(jià)高。其實(shí)這幾點(diǎn)，都不能孤立去看，它們甚至已經(jīng)形成一個(gè)消極循環(huán)。

這里我不羅列太多數(shù)據(jù)，我自己在海南生活過(guò)一段時(shí)間，有一些感受還是很明顯的。比如，海南雖然是偏熱帶氣候，物產(chǎn)豐富，理論上可以自己自足，但實(shí)際上物資還是靠大陸輸入。

我曾開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)過(guò)海輪渡，一排排過(guò)海大貨車(chē)的擁擠盛況，給我留下了深刻印象。一直處于規(guī)劃中的瓊州海峽通道，至今還是空中樓閣。說(shuō)白了，沒(méi)有這樣的基建通道，如果物流不能低成本參與到大陸的貿(mào)易體系中來(lái)，物價(jià)怎么降下來(lái)?

而生態(tài)環(huán)境的脆弱，造成海南第二產(chǎn)業(yè)的薄弱。地產(chǎn)和旅游，本質(zhì)上并不是能接納多數(shù)就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)，不要說(shuō)吸引人口，本來(lái)就不多的人口，也會(huì)外流。

不過(guò)好在國(guó)家始終惦記著這個(gè)寶島，否則也不會(huì)搞出自貿(mào)港來(lái)。

而且，正是因?yàn)楹Ｄ系幕A(chǔ)薄弱，目前是中國(guó)唯一的自貿(mào)港，有著極大的想象空間。比如馬云的話，大家可以體會(huì)下。

“海南自由貿(mào)易港的最重要價(jià)值，不僅要建一個(gè)港口，而且要積極參與世界貿(mào)易游戲規(guī)則的制定和打造。”

“海南在貿(mào)易方面可對(duì)標(biāo)香港實(shí)行稅制改革，在海南全島流通和消費(fèi)領(lǐng)域取消關(guān)稅和增值稅。”

“取消不必要的進(jìn)口管制，允許貨物自由進(jìn)出和流轉(zhuǎn)。”

其實(shí)這些就是目前改革深水區(qū)必須要做的事。在海南自貿(mào)港里，我們平常一些敢想不敢做的事，比如資本自由流通之類(lèi)的，是完全可以在海南先行探索，先行實(shí)驗(yàn)的。

當(dāng)然，這些都是想象空間。不過(guò)，有時(shí)候想象往往有著某種預(yù)期的含義。

04

想象畢竟是想象，海南的未來(lái)相當(dāng)程度取決于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和自貿(mào)港的成功與否。但說(shuō)回現(xiàn)實(shí)，樓市依然是當(dāng)下海南不可逃脫的現(xiàn)實(shí)。

2017年，海南的稅收中，房地產(chǎn)占49%，投資占了51%。

而且我們也在后臺(tái)收到這樣的問(wèn)題：

加上春節(jié)還是海南房地產(chǎn)的傳統(tǒng)旺季，雖然被鎖死，但也留下各種入戶小缺口，所以感興趣的人不少。

一句話：海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是鐵板，是分化。

海南雖小，格局上卻分為5塊，南方三亞、北方?？?、東線、西線、中部山區(qū)，大致和海南規(guī)劃中的5大組團(tuán)差不多。

我們?cè)倥浜虾Ｄ细魇械姆績(jī)r(jià)地圖：

南方三亞，成名已久，不用多說(shuō)，連同一旁陵水，也是能在中國(guó)房?jī)r(jià)中排名前列的。

事實(shí)上，很多人以為海南都四季如夏，其實(shí)不是的。由于中間五指山山脈阻隔，實(shí)際只有接近赤道、南部這一片，才能做到真正的四季如夏。

擁有最好自然資源，自然樓價(jià)全島最貴，不過(guò)還是那句話，還是富人之間游戲。

對(duì)了，有兩地值得注意。一者，正是因?yàn)樗募救缦?，反而不適合長(zhǎng)期生活;二者，作為只有50萬(wàn)人口旅游城市，外來(lái)購(gòu)房的人是絕對(duì)的主力，所以在限購(gòu)的情況下，往往是最容易受傷的。

北方海口，這是海南我最看好的地方。

毫無(wú)疑問(wèn)，作為省會(huì)，海南科教文衛(wèi)中心自不必說(shuō)。實(shí)際上，海南也在逐漸開(kāi)始了“強(qiáng)省會(huì)之路”，未來(lái)，海南資源將加速向?？诰奂?/p>

另外，?？谟斜镜貏傂柰械?。雖然海南封島，但?？谛路渴袌?chǎng)依然旺盛。

截至2018年11月末，?？诘淖≌瑤?kù)存只有240萬(wàn)平米，相比2017年末減少了90萬(wàn)平米，去化周期只有6個(gè)月。

或者說(shuō)，整個(gè)海南市場(chǎng)，只有?？跇鞘惺怯须p保險(xiǎn)的，經(jīng)得起封島的折騰。

更重要的是，海口也將是自貿(mào)港的最大預(yù)期。知道了這些，你就不難理解為什么?？谠谝恢芮熬尤荒鎰?shì)加強(qiáng)調(diào)控了。

東線對(duì)比西線，應(yīng)該說(shuō)，東線的基礎(chǔ)設(shè)施和配套是要比西線好不少的。但本質(zhì)上其實(shí)差不多，尤其東線價(jià)格和海口不相上下，但實(shí)現(xiàn)配套還是長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，都是差于?？诘摹?/p>

當(dāng)然，如果你堅(jiān)持兩地的性價(jià)比，那么不要貪圖便宜，貴點(diǎn)的東線總會(huì)比西線好。

最后才是最便宜的中部山區(qū)。如果你對(duì)海南的山有興趣的話，我也無(wú)話可說(shuō)。