整個(gè)冬天，很多民宿主都在虧本維持運(yùn)營(yíng)，只有在春節(jié)假期才迎來(lái)短暫的復(fù)蘇。

上個(gè)月底，airbnb宣布連續(xù)第二年實(shí)現(xiàn)盈利，正在準(zhǔn)備上市。而airbnb里的民宿主們，也將迎來(lái)新一年的旺季。

根據(jù)國(guó)家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《中國(guó)共享住宿發(fā)展報(bào)告2018》顯示，2017年我國(guó)主要共享住宿平臺(tái)的國(guó)內(nèi)房源數(shù)量約300萬(wàn)套，參與者人數(shù)約為7800萬(wàn)人，共享住宿市場(chǎng)交易規(guī)模約145億元。

但民宿“政策不清晰，監(jiān)管不完善”成為不少想要入局者，以及已入局者的主要顧慮，加之國(guó)內(nèi)不少房源被租賃公司壟斷，從而進(jìn)行二次裝修后提高租金價(jià)格，使得民宿經(jīng)營(yíng)成本上升。

那么，民宿經(jīng)營(yíng)者該何去何從呢?

個(gè)人民宿魚(yú)龍混雜

在不少民宿主身上，都發(fā)生過(guò)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題引發(fā)的沖突事件，小到被周圍業(yè)主貼條、砸門，達(dá)到因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題被拘留。

“現(xiàn)在我找房源的時(shí)候一定會(huì)跟房東說(shuō)清楚是做民宿，還要觀察好周圍鄰居的接納程度，有次裝修好的房子沒(méi)做幾天就被周圍鄰居找上門，最后只有轉(zhuǎn)租，前期投入虧了不少。“有位在上海擁有8套房源的民宿主對(duì)創(chuàng)業(yè)邦感慨道。

雖然去年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018-2020年)》，進(jìn)一步放寬旅游服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域市場(chǎng)準(zhǔn)入，提出鼓勵(lì)發(fā)展租賃式公寓、民宿客棧等旅游短租服務(wù)。但民宿經(jīng)濟(jì)牽扯到公安、消防、旅游、環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)督、衛(wèi)生等多個(gè)方面，導(dǎo)致民宿相關(guān)政策一直難以出臺(tái)。

而在現(xiàn)有的政策體系下，一家城市民宿想要合法經(jīng)營(yíng)，需要取得至少6個(gè)證件：衛(wèi)生許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見(jiàn)書和食品流通許可證或餐飲服務(wù)許可證，這些證對(duì)個(gè)人房東而言，想要拿到，困難重重。

因此，目前城市中的個(gè)人民宿大都是無(wú)證經(jīng)營(yíng)，游走在灰色地帶，處于“裸奔”狀態(tài)。正是因?yàn)槿绱?，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都讓從業(yè)者草木皆兵。

前兩天，有位民宿主對(duì)創(chuàng)業(yè)邦說(shuō)，現(xiàn)在有民宿被查違反治安管理處罰法、物業(yè)管理法，是不是國(guó)內(nèi)要拿民宿開(kāi)刀了?

但從數(shù)據(jù)來(lái)看，城市民宿的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被滿足。

據(jù)途家2018年數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州的民宿預(yù)訂以中高端為主，占比分別到達(dá)76.9%、68.4%和60.1%，用戶在往更高層次消費(fèi)方面和對(duì)品質(zhì)住宿追求方面意愿更強(qiáng)烈。成都、重慶和西安等西部城市，中端和經(jīng)濟(jì)型訂單為主，占比分別為69.4%、70.8%和66.8%，在滿足中高檔用戶消費(fèi)空間層面，存在較大增量空間。

民宿品牌漸成氣候

從另一個(gè)角度來(lái)看，民宿也逐漸分食著原有的酒店市場(chǎng)。

短住科技創(chuàng)始人韓哲說(shuō)，“民宿”這個(gè)詞來(lái)自臺(tái)灣，在臺(tái)灣的民宿中，房主會(huì)和客人生活在一起，給予客人很多在地旅行的體驗(yàn)，但實(shí)際上它并不能代表“民宿”這個(gè)詞之下的所有形態(tài)。

也正因此，近幾年，不少城市民宿品牌出現(xiàn)，如城宿、城家、路客、有家民宿、大象民宿等等，同時(shí)，也不斷傳來(lái)這些民宿品牌獲得融資的消息。一位研究民宿的投資人對(duì)創(chuàng)業(yè)邦記者說(shuō)，相比鄉(xiāng)村民宿，他們更看好城市民宿，因?yàn)橄鄬?duì)而言可復(fù)制性更強(qiáng)，可以利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大規(guī)模，回本周期更短。

這些民宿品牌弱化了傳統(tǒng)民宿“房主”的角色，由管家，甚至線上的服務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一服務(wù);相比酒店而言，又更強(qiáng)調(diào)“居家感”，增加了更多的交互體驗(yàn)。

如酒店更強(qiáng)調(diào)商務(wù)服務(wù)，如干洗，熨燙等，但民宿則普遍配備有廚房、微波爐、洗衣機(jī)等，在熱門的旅游目的地，很多民宿可以為用戶提供跟旅游相關(guān)的服務(wù)，通過(guò)構(gòu)建微信群構(gòu)建社群，在線上回答客人的各種問(wèn)題，附送旅行行程，訂餐、攻略等等，如果是海外民宿，甚至還可以提供翻譯服務(wù)。

以獲得Airbnb的500萬(wàn)美元A輪投資城宿為例，它主要選擇一二線城市的高檔社區(qū)公寓、胡同四合院、洋房別墅等房源，為這些房東提供軟裝設(shè)計(jì)、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)、保潔維護(hù)等一站式托管服務(wù)，打造民宿品牌。此外，城宿還同多家房地產(chǎn)商達(dá)成了合作，將適合做民宿的物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

城宿創(chuàng)始人譚勝虎曾對(duì)媒體表示，城市民宿是一個(gè)新興行業(yè)，具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：

新用戶，一開(kāi)始民宿的用戶是海外人士和海外出行的年輕人，向下影響大學(xué)生，往上傳導(dǎo)至白領(lǐng)，而他們是未來(lái)5-10年中國(guó)的主流消費(fèi)群體;

新需求，年輕人的旅游方式發(fā)生改變，從景區(qū)游轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行蓍e游，商旅人群也越來(lái)越不滿足于純功能性的住宿;

新的住宿產(chǎn)品，相比酒店，民宿能提供更好的個(gè)性化體驗(yàn)，同時(shí)也具有更高性價(jià)比;

新的渠道和營(yíng)銷方式，酒店已經(jīng)形成成熟的營(yíng)銷渠道，但民宿是另外一套不同的邏輯。

而從入住人群上來(lái)看，目前的城市民宿也大多以22～35歲的白領(lǐng)和年輕學(xué)生為主，女性用戶居多。

在川在大阪的民宿內(nèi)景

海外民宿，又一大市場(chǎng)?

根據(jù)途家2018年數(shù)據(jù)顯示，境外民宿入住平均間夜為2.5天，高于境內(nèi)的1.8天，入駐時(shí)間均超過(guò)酒店的平均停留時(shí)間。因此，面對(duì)巨大的出境游住宿市場(chǎng)需求，小豬短租、途家等民宿平臺(tái)都在積極拓展海外房源，布局海外市場(chǎng)，其中本、泰國(guó)、印尼、越南、馬來(lái)西亞等地是主要的目的地國(guó)。

2017年11月，薛蠻子高調(diào)宣布在日本買下一條街，并表示將在京都拿下120幢町屋。雖然在創(chuàng)業(yè)邦的后續(xù)了解中，很多在日本從事旅游業(yè)的人都鮮有聽(tīng)說(shuō)“蠻子民宿”的實(shí)際所在，但這還是引起了國(guó)內(nèi)對(duì)于日本民宿市場(chǎng)的關(guān)注。

而從數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)也是日本最大的入境國(guó)。但去年6月15日，日本民宿新法正式實(shí)施，根據(jù)《日本住宅宿泊事業(yè)法》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)民宿的戶主，需要在6月14日之前，向所屬的都道府縣知事申請(qǐng)并獲得審批，才能繼續(xù)合法經(jīng)營(yíng)。并且一年中營(yíng)業(yè)時(shí)間不得超過(guò)180天。

這讓日本的非法民宿一秒入冬，隨之合法民宿進(jìn)入春天。根據(jù)當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年6月撤銷的非法民宿占總民宿的八成。

事實(shí)上，在日本，民宿牌照分為“個(gè)人民宿”和“民宿”兩種，個(gè)人民宿不用納稅，也不用對(duì)房屋進(jìn)行改造，上述180天政策主要針對(duì)的就是這類民宿。但民宿是類酒店的牌照，要繳納商業(yè)稅，并且必須擁有一家酒店管理公司，通過(guò)公司進(jìn)行申請(qǐng)才能夠獲得。

而此前中國(guó)人在日本從事的也主要是個(gè)人民宿。

但在日本打造精品民宿品牌“在川”的前窮游網(wǎng)COO、短住科技創(chuàng)始人韓哲看來(lái)，個(gè)人民宿現(xiàn)在看來(lái)短期之內(nèi)不會(huì)有大的爆發(fā)。因?yàn)樵谌毡?，個(gè)人民宿有一個(gè)先決條件，就是需要“住民管理委員會(huì)”同意，但目前想要他們同意很難。

如今，能獲得個(gè)人民宿牌照的也大都是整棟公寓。此外，根據(jù)現(xiàn)有政策，申請(qǐng)個(gè)人民宿牌照還需要委托管理公司進(jìn)行申請(qǐng)，進(jìn)一步增加了個(gè)人民宿的門檻。

在川和窮游網(wǎng)在大阪聯(lián)合開(kāi)發(fā)的Q-Home

在日本，民宿品牌機(jī)會(huì)更大

而合法的民宿品牌在日本同樣具有巨大的潛力和機(jī)會(huì)。

韓哲說(shuō)，當(dāng)初之所以選擇在日本打造民宿品牌，是因?yàn)闄?quán)衡了幾個(gè)方面：

第一，雖然成立在川時(shí)，日本的民宿牌照還沒(méi)有發(fā)布，但當(dāng)時(shí)日本已經(jīng)有相關(guān)預(yù)案，初步確定了什么樣的房屋可以從事民宿，什么樣的不能。“日本有預(yù)案的事兒最終都不會(huì)落空，而現(xiàn)在看來(lái)，2018年實(shí)施的民宿法，跟當(dāng)時(shí)的預(yù)案基本是一致的。”韓哲說(shuō)。

其次，從金融角度來(lái)看，日本房產(chǎn)是很標(biāo)準(zhǔn)的證券化，但國(guó)內(nèi)房產(chǎn)很難使用金融杠桿，直到2018年，才有一少部分長(zhǎng)租公寓做了ABS債，前幾年都是靠和趣分期這樣的分期機(jī)構(gòu)綁在一起，這就產(chǎn)生了很多負(fù)效應(yīng)，從去年爆出的很多租賃問(wèn)題就可以看出。

此外，從投入產(chǎn)出比來(lái)看，日本的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，大部分日本人并不喜歡住在市區(qū)，日本的年輕人也更喜歡租房，因此，在市區(qū)大部分的制式房屋在建造時(shí)就是“長(zhǎng)租公寓”性質(zhì)，房屋各個(gè)方面都比較完善，這就減少了前期投入成本，以及空置時(shí)間。

從房間價(jià)格來(lái)看，日本的價(jià)格相對(duì)較高。反觀中國(guó)，過(guò)去幾年，因?yàn)榫频赀^(guò)剩，很多五星級(jí)酒店的價(jià)格甚至要低于周遭平均價(jià)格的一半。這就使得民宿的回本周期大大縮短，拿國(guó)內(nèi)酒店進(jìn)行參考，亞朵的官方招商數(shù)據(jù)顯示，6年能夠收回成本，但在川只需要兩年左右。

“在日本做民宿相比酒店優(yōu)勢(shì)挺多的，拿大阪為例，有牌照的標(biāo)準(zhǔn)酒店只有140多家。此外，日本很多商務(wù)酒店也沒(méi)有太多服務(wù)項(xiàng)目，酒店也有嚴(yán)格的入住時(shí)間，入3點(diǎn)入住，10點(diǎn)退房等等。”韓哲說(shuō)。

從客源來(lái)看，目前在川的客人主要來(lái)自中國(guó)大陸、臺(tái)灣、香港，以及韓國(guó)、泰國(guó)等地。

雖然，從2017年的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)是日本的第一大入境國(guó)，入境人口大約為800萬(wàn)人左右，但自由行只占了一半比例，相比其他地區(qū)，臺(tái)灣自由行人數(shù)達(dá)700萬(wàn)人，香港為400萬(wàn)人，由此可見(jiàn)，大陸出境游仍處于初級(jí)狀態(tài)。

相信，隨著市場(chǎng)培育的成熟，日本市場(chǎng)，乃至海外民宿市場(chǎng)還有巨大機(jī)會(huì)等待挖掘。

本文來(lái)源于微信公眾號(hào)創(chuàng)業(yè)邦(ID: ichuangyebang)，作者：楊絢然。