01

4月17日，自然資源部辦公室下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實施工作，這是2019年第一次全國性質(zhì)的樓市調(diào)控統(tǒng)領(lǐng)性文件。

通知要求制定實施年度住宅用地分類調(diào)控目標(biāo)。即：地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣，根據(jù)商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），結(jié)合本地土地市場實際，切實優(yōu)化住在用地供應(yīng)，實施差別化調(diào)控政策。

具體如下：

消化周期36個月以上的，應(yīng)停止供地。

36-18個月的，要適當(dāng)減少供地。

18-12個月的，維持供地持平水平。

12-6個月的，要增加供地。

6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

我們最容易忽略的經(jīng)濟學(xué)常識，供不應(yīng)求價格上漲，供過于求價格下跌，而重慶過去2年房價的大漲最根本是土地供應(yīng)少，客戶需求多，造成了市場無房可買的局面。

增加供應(yīng)才是調(diào)控樓市最好的辦法。

3月在CRIC系統(tǒng)中顯示有12個城市庫存消化周期少于12個月，重慶更是僅次于武漢，排名第二，庫存消化周期僅有5.56個月。

很明顯，重慶屬于要顯著增加并加快供地的城市。

02

3月28日，市規(guī)劃和自然資源局公告了2019年住宅用地供應(yīng)計劃，全年供應(yīng)34000畝土地，比2018年增長17%，但具體主城區(qū)會供應(yīng)多少不得而知。

我們看看2019年1-3月重慶土地供應(yīng)情況可知，第一季度供應(yīng)可建體量318.27萬方，比2018年下降45.6%，成交土地可建體量313.93萬方，比2018年下降50.1%，成交樓面價上漲24.7%。

同時，重慶第一季度商品房成交量超過了600萬方，這解釋了為什么很多置業(yè)者仍然感覺不好買房。

也解釋了眾多房企為什么搶地，他們手里沒有房子可賣了，要為以后儲備糧食。

如果不加大土地供應(yīng)，未來市場上推出的可售房源將越來越少，在剛性需求仍然旺盛的情況下房價更加勢不可擋。

03

在上月28號發(fā)布的計劃供應(yīng)住宅用地里還有一條很微妙的內(nèi)容：我局將根據(jù)實際情況適時進(jìn)行調(diào)整。

也就是說，具體會供應(yīng)多少是個未知數(shù)，但現(xiàn)在看來，第一季度的土地供應(yīng)那么少，要想穩(wěn)住房價會不會有點難？

不知4月17號文件下來之后，重慶的住宅用地供應(yīng)會不會有所調(diào)整，又會做怎樣的調(diào)整，我始終認(rèn)為文件怎么說和實際如何做是可以不同的。

加大供應(yīng)，房價才會更加平穩(wěn)；穩(wěn)住地價，房價才會更加平穩(wěn)；更多剛需房入市，房價才會更加平穩(wěn)。

但實際情況卻是供應(yīng)減少、地價上漲、容積率降低剛需房越來越少。

所謂實踐檢驗真理。

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