又是一年畢業(yè)季，也是一年租房季。

身處北京，馬上面臨畢業(yè)離校的李琳和室友，兩人手機(jī)上前前后后下載了自如、蛋殼公寓、愛(ài)上租、鏈家、安居客、豆瓣、貝殼找房、我愛(ài)我家等加起來(lái)快10個(gè)找房APP。

翻看了無(wú)數(shù)租房信息后，倆人被安居客上的一個(gè)房源所吸引：主臥帶獨(dú)衛(wèi)2700元一個(gè)月，距離宋家莊地鐵10分鐘。當(dāng)晚倆人迫不及待地打電話確認(rèn)，第二天一早趕到了宋家莊。中介小哥很熱情，騎小摩的接倆人去現(xiàn)場(chǎng)看房，不可思議的事情發(fā)生了——原來(lái)的月租從2700元變成了3300元，理由是昨晚那個(gè)已經(jīng)被租出去了。

謹(jǐn)慎起見(jiàn)，兩人回看了安居客平臺(tái)上該房源信息，發(fā)現(xiàn)房東一欄并不是安居客，而是XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在網(wǎng)上一搜，發(fā)現(xiàn)竟然是關(guān)于這家公司的各種負(fù)面。急著找房子的倆人，看到這一幕，心里不禁打起了退堂鼓。

已經(jīng)畢業(yè)留京打拼三年的張燦燦，也面臨換房的問(wèn)題。現(xiàn)在的房子是三年前租的，小區(qū)屬于回遷房。最初看房的時(shí)候，小區(qū)里全是各類賣家居裝飾品的小販，樓道里也是各種水泥剛抹完的痕跡，屋子里還有刺鼻的裝修氣味。張燦燦租的房子最先是個(gè)二居室，她是第一個(gè)搬進(jìn)來(lái)的，租的主臥，當(dāng)時(shí)強(qiáng)烈跟中介溝通希望接下來(lái)的租戶盡量是女生。不想沒(méi)過(guò)幾天，房間就被二改三了，并且次臥和隔斷各搬進(jìn)來(lái)兩個(gè)男生。

接下來(lái)的日子里，燦燦遭遇了人生中最煩心的一段時(shí)光：要么是男租戶們廁所不沖，要么是廚房的垃圾堆成山，要么是房間下水道堵，最壞的時(shí)候洗漱間漏水漏了一個(gè)星期，打了一波又一波電話也沒(méi)人來(lái)修……她之所以能忍耐住到現(xiàn)在的唯一原因，是因?yàn)樾^(qū)是回遷房，房租相比于其他地方要便宜很多，2016年租的時(shí)候只有1600元，后來(lái)一直漲到2000元。再度租房，燦燦發(fā)現(xiàn)多數(shù)房源都在3000元以上，壓力有點(diǎn)大。

這兩個(gè)租房故事，只是中國(guó)2億租房人群中一縷側(cè)影。7月4日，蛋殼公寓聯(lián)合人民在線、微博等發(fā)布《2019大學(xué)畢業(yè)生租住數(shù)據(jù)報(bào)告》，報(bào)告顯示超八成的畢業(yè)生會(huì)選擇租房居住，他們?cè)谧夥繒r(shí)普遍存在租房資金壓力。其中，約49%的人希望每月租金在1500元以下，約46%的人能夠接受每月1500-3000元的租金，而能夠接受每月3000元以上租金的人數(shù)比例僅為3.9%。

“找不下合適的，租不起喜歡的”，似乎成了一線城市畢業(yè)三年左右年輕人的真實(shí)寫照。

中國(guó)租房全貌：

超2萬(wàn)億市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓爆發(fā)

中國(guó)的租房市場(chǎng)究竟有多大?

這里有一組數(shù)據(jù)：2017年我國(guó)租賃人口為1.94億人，全國(guó)租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.2萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)將提升至2.33萬(wàn)億元的規(guī)模。

龐大的市場(chǎng)，催生了長(zhǎng)租公寓這門生意。目前國(guó)內(nèi)一線城市品牌公寓所占市場(chǎng)份額僅不到5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)(30%)和日本(83%)。縱覽中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)主要有兩大類：樂(lè)乎、魔方公寓等為代表的集中式長(zhǎng)租公寓;以自如、蛋殼等平臺(tái)為代表的分散式長(zhǎng)租公寓。

2013年，華平投資對(duì)魔方公寓投資6000萬(wàn)美元，點(diǎn)燃了中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。此后幾年，這個(gè)領(lǐng)域不斷涌入新的玩家和資本。2015年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)釋放政策紅利，鼓勵(lì)住房租賃行業(yè)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓趕上了租房需求井噴時(shí)代。

7月3日，中公委租賃式公寓創(chuàng)新研究中心發(fā)布《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，截至2018年年底，市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過(guò)80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓盈利需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期，一些資本對(duì)此望而卻步。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾公開(kāi)表示，部分公寓三年內(nèi)不考慮盈利。

誰(shuí)掌握了更多的房源，誰(shuí)就在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中占據(jù)更多的話語(yǔ)權(quán)。現(xiàn)實(shí)情況是僧多粥少，于是，參與者競(jìng)相在全國(guó)一二線城市搶占房源，尤其在資本介入后，“價(jià)格即一切”。在這個(gè)過(guò)程中，拿房成本被不斷抬高，中小機(jī)構(gòu)生存艱難，而擁有房源的大機(jī)構(gòu)則試圖通過(guò)壟斷市場(chǎng)來(lái)提高租金，獲取收益。

這種做法直接殃及在一線城市租房的年輕一族。長(zhǎng)租公寓的惡性競(jìng)爭(zhēng)，某種程度上抬高了房租。我愛(ài)我家時(shí)任副總裁胡景暉曾直接“點(diǎn)名”：以自如為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)。

長(zhǎng)租公寓

賺錢還是賠本?

長(zhǎng)租公寓背后有多少VC/PE入局了?

投資界對(duì)市場(chǎng)中的長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)行了不完全統(tǒng)計(jì)，它們的背后不乏知名VC/PE機(jī)構(gòu)的身影。梳理來(lái)看，二十余家長(zhǎng)租公寓品牌，2019年年初至今拿到新一輪融資的僅有5家。

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企查查數(shù)據(jù)顯示，今年3月，蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領(lǐng)投，高榕資本、愉悅資本跟投的5億美元C輪融資;魔方公寓獲得加拿大基金管理公司CDPQ1.5億美元D輪融資，不久前，自如被曝出拿到General Atlantic泛大西洋投資領(lǐng)投，紅杉中國(guó)、騰訊、天圖資本跟投的5億美元B輪融資。

愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海曾表示，互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)賦能房地產(chǎn)等傳統(tǒng)行業(yè)所產(chǎn)生的創(chuàng)新模式，極大地提升了資產(chǎn)使用效率及用戶居住體驗(yàn)，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億元人民幣。

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)老大哥，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹卻不怎么認(rèn)可長(zhǎng)租公寓。他表示,賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做，直言燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路，“不到1%的租金回報(bào)，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

結(jié) 語(yǔ)

長(zhǎng)租公寓會(huì)是一門好生意嗎?

行業(yè)里眾說(shuō)紛紜，但不可否認(rèn)的是，靠長(zhǎng)租公寓賺錢，是一件相當(dāng)“耗時(shí)間”的事情。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的回報(bào)率普遍低于2%。長(zhǎng)期、微利再加上燒錢，三個(gè)要素妥妥地證明了，能扛得住的，都是條漢子。

說(shuō)回最近，長(zhǎng)租公寓隔斷房話題一度上了熱搜。就在昨天，北京新版租房合同示范文本正式實(shí)施，叫停隔斷，其中明確規(guī)定 “不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”、“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米”等有關(guān)禁止違法群租的文件規(guī)定內(nèi)容。同時(shí)，也規(guī)定了房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。

政策的規(guī)范或許將進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌。拆了隔斷，相當(dāng)于減少3/1的租金，公寓盈利壓力更添幾分。為了賺錢，大多數(shù)商家會(huì)選擇增加租金以彌補(bǔ)減少的部分。對(duì)此，租戶態(tài)度也很明顯，微博話題下，網(wǎng)友“租不起”、“不租了”、“寧愿住隔斷”的呼聲接連不斷。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，活下去撐到盈利，依然任重而道遠(yuǎn)。

本文來(lái)源：投資界