編者薦語：

不少人認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)高，其實(shí)并不然?。重慶房?jī)r(jià)在新一線城市中?處于較低水平。不僅如此，與一線城市北上廣深等相比，更是相差較大?。在重慶GDP超過廣州的?當(dāng)下，重慶房?jī)r(jià)會(huì)怎么發(fā)展？會(huì)變化到一個(gè)相對(duì)合理的位置?嗎？

以下文章來源于貓?jiān)u樓市，作者樓市叮當(dāng)貓

貓?jiān)u樓市

與您一起分享及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)資訊，為您提供專業(yè)、豐富、完整的置業(yè)知識(shí)，讓您在這里讀懂重慶樓市。

鳥姐說：

重慶房?jī)r(jià)低的原因是什么？鳥姐之前分析是，有8大低價(jià)板塊拖累了重慶樓市，不少低價(jià)項(xiàng)目成為了“拖油瓶”。現(xiàn)實(shí)如此，但只是直接原因。

那么全面來看，重慶房?jī)r(jià)低的原因到底有哪些？房?jī)r(jià)與收入是否合理？又該如何解決這一重大社會(huì)問題？鳥姐帶你來看！

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重慶作為新一線城市，主城區(qū)目前房?jī)r(jià)均價(jià)約13000元/m²左右，其他如成都房?jī)r(jià)比重慶略高一點(diǎn)，南京、杭州等更高，基本上是重慶的兩倍以上，蘇州房?jī)r(jià)2.6w，也高出重慶許多。不少人一對(duì)比，都會(huì)問——重慶的房?jī)r(jià)，為什么這么低？

作為直轄市卻完全趕不上隔壁的成都西安，被同期房子買在北上廣深杭甚至成都的人笑話重慶的房?jī)r(jià)已經(jīng)是常態(tài)了。

相比重慶它還行的經(jīng)濟(jì)來說，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)不算高，房?jī)r(jià)高低這個(gè)問題，眾說紛紜，有的人認(rèn)為，一個(gè)城市房?jī)r(jià)低，這個(gè)城市的居民財(cái)富就是變相被割韭菜了。當(dāng)然也不是鼓高房?jī)r(jià)，只是低不能單純地覺得就是一件好事。

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重慶的房?jī)r(jià)確實(shí)相比其他一二線城市來說低很多，甚至還不如一些三四線城市，不過這和政府的政策息息相關(guān)。一般都覺得重慶房?jī)r(jià)低的原因是這幾個(gè)：

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土地供應(yīng)足、成本低

其實(shí)總結(jié)來說就是地價(jià)，把房?jī)r(jià)高地歸結(jié)為土地供應(yīng)，還是有道理的，畢竟說到對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的因素?zé)o非就是人口需求和土地價(jià)格。

2017年，重慶市計(jì)劃供應(yīng)38000畝，主城區(qū)實(shí)際供應(yīng)約18000畝；

2018年，重慶市計(jì)劃供應(yīng)29000畝，主城區(qū)實(shí)際供應(yīng)約13000畝；

2019年，重慶市計(jì)劃供應(yīng)34000畝，主城供應(yīng)約15000畝。

從供給來看看，重慶一直奉行天量土地供應(yīng)，動(dòng)不動(dòng)就上萬畝的土地。在2014年以前，重的土地供應(yīng)量始終是天量，網(wǎng)上有人做過統(tǒng)計(jì)，重慶一年的土地供應(yīng)量大約相當(dāng)于北上廣的總和，其實(shí)是“利用空間換取時(shí)間”。

早期重慶的地價(jià)才多少可能你想都想不到，有的地以很低的價(jià)格就把土地給出讓出去了。之前大量賣地的初衷就是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)和財(cái)政，如果以現(xiàn)在的眼光來評(píng)判地價(jià)賣地，可能就顯得有點(diǎn)兒馬后炮，當(dāng)時(shí)如果能料到現(xiàn)在的情況，也許就不是現(xiàn)在這個(gè)狀況了。

此外，重慶的多中心，多中心就分化了價(jià)格的天花板，分化了核心地段價(jià)值。重慶房?jī)r(jià)扁平化，哪兒都是中心，不管在哪都能定出高價(jià)。

其實(shí)看一下主城每個(gè)區(qū)的中心房?jī)r(jià)比一些熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格也沒有高多少，有的地方隨便畫一個(gè)圈就有大把的地段價(jià)值可以依靠。比如以巴南龍洲灣為例，基本就是巴南的中心，周邊的房產(chǎn)基本都是以他來展開的。

同時(shí)，重慶土地價(jià)格不得超過房?jī)r(jià)的35%，而地價(jià)是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要成本之一，這也是最近一兩年房子老是偷工減料的原因之一吧。

總的來說重慶的土地供應(yīng)足，加之成本低，有效的控制了房?jī)r(jià)上漲。

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公租房

應(yīng)該說，放眼全國(guó)，沒有哪個(gè)城市有重慶這么良心的公租房。重慶天量公租房，在全國(guó)都有名。

重慶是最早實(shí)施公租房的城市，現(xiàn)已全國(guó)推廣。截止去年4月23日，重慶累計(jì)分配公租房50.5萬套，為140余萬人解決了住房問題。

重慶最早的公租房民心家園在2011年4月就開始入住，體量巨大的公租房，加之簡(jiǎn)單的申請(qǐng)方式，解決了很大一部分的住房問題，對(duì)房?jī)r(jià)的控制有著不可或缺的重要作用。

公租房是保障性住房，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，為需要的人提供住房保障。其實(shí)公租房是保證低端收入人群和剛走上社會(huì)的大學(xué)生或者剛進(jìn)城的人有房可住，另外就是給剛到重慶就業(yè)打工的人一個(gè)更多可能的選擇。

比如說像水土這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就有大片大片的“人才公寓”，是專門給園區(qū)內(nèi)員工住的，就是為了吸引人、留住人。

不過由于量太大，且有時(shí)審核不是很嚴(yán)，現(xiàn)在也已經(jīng)有一些人開始抱怨公租房，主要還是目前公租房存在不少的轉(zhuǎn)租情況，還有就是住公租房的不一定是住房困難的。

公租房沒錯(cuò)，有的人吐槽也沒錯(cuò)。歸根結(jié)底只是重慶的公租房規(guī)模影響到了老百姓為抵抗通貨膨脹的投資房的收益了，所以引來爭(zhēng)議！

公租房肯定是適應(yīng)政策的，它會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？可能比較微小。但可以肯定的是，重慶大量的公租房為重慶其他的買房者降低了一些壓力，你要知道，要是把這么多人的購(gòu)房需求釋放出來，房?jī)r(jià)會(huì)到什么樣的一個(gè)程度？

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高容積率

重慶特殊的地形決定了它的房子必須在有限的土地面積上增加高度，這個(gè)可以參考長(zhǎng)江、嘉陵江兩岸密密麻麻的房子。但當(dāng)時(shí)為了提高土地集約利用率，往往在小區(qū)建設(shè)的容積率審批時(shí)一直過高，過去一半普通小區(qū)的容積率一般在4—6之間，有的甚至超過10。

比如10年前就有報(bào)道，重慶的容積率比是其他國(guó)家的2倍。

不過還好，從2018年開始，重慶主城區(qū)便通過嚴(yán)控主城區(qū)土地開發(fā)和建立國(guó)土空間總體規(guī)劃彈性留白機(jī)制，首次將容積率下降至2以下，平均容積率下調(diào)至1.93。

2019年調(diào)控不斷深化，降低土地開發(fā)強(qiáng)度和建筑高度、密度，其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)存量規(guī)劃居住用地平均容積率不高于2.0。受益于此，2019年成交住宅用地平均容積率快速下跌，降至1.6，110宗地中容積率最高僅2.5，遠(yuǎn)低于往年住宅用地容積率水平，且其中不乏容積率1.5以下地塊。

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人口腹地不大

重慶雖然為直轄市，但是總?cè)丝谝膊?200多萬，主城區(qū)只有900多萬人，這個(gè)人口基數(shù)和成都廣州深圳上海北京還是有較大差距，就是一個(gè)普通二線城市的人口基數(shù)。相比其他的省市，人口支撐的潛力并沒有其他省市那樣大。

比如四川，8375萬人(2019年常住人口)，湖北5927萬人(2019年常住人口)

房?jī)r(jià)有多高，首先得看你的人夠不夠，畢竟重慶不是北上廣深，吸引力還是沒有這些一線城市強(qiáng)。

重慶既不像北上廣深四個(gè)傳統(tǒng)一線城市可以源源不斷吸收到全國(guó)的人口流入，也不像其他省會(huì)城市可以吸引到本省其他地區(qū)的人口流入，更不像廈門、青島、三亞這樣的熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)城市和旅游城市可以獲得區(qū)域人口流入。

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產(chǎn)業(yè)、平均薪資較低

城市房?jī)r(jià)高不高，關(guān)鍵還是得看產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)決定人才結(jié)構(gòu)和頂層收入水平，人才結(jié)構(gòu)和收入水平?jīng)Q定消費(fèi)層次和規(guī)模，消費(fèi)層次高，消費(fèi)規(guī)模大，才能長(zhǎng)時(shí)間撐得起高房?jī)r(jià)，反之就撐不起高房?jī)r(jià)，這是基本面。

重慶發(fā)展需要依靠產(chǎn)業(yè)來驅(qū)動(dòng)，從最早的摩的汽車傳統(tǒng)工業(yè)、后來的筆電產(chǎn)業(yè)。發(fā)展到現(xiàn)在，能拿得出手的產(chǎn)業(yè)并不多，沒有省會(huì)吸血支撐的重慶直接受到極大影響，而像陸海新通道和中新示范這樣的項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)還難以看到產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。

此外，房?jī)r(jià)的高低也和薪資高低息息相關(guān)，重慶薪資一直偏低，近兩年有些許上漲、但與其他一線城市明顯處于較低水平，人均可支配收入低且增速較緩，也抑制著房?jī)r(jià)的上漲。

因?yàn)榇蟛糠秩似骄べY只能夠和三四線城市相比，比起一線城市的北京和上海來看還有很大的差距，這是未來重慶發(fā)展道路上必須要解決的一個(gè)大問題。

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開發(fā)的新區(qū)拉低房?jī)r(jià)

重慶近些年來開發(fā)了很多新區(qū)，東邊有茶園、鹿角，北邊更是火熱，水土、悅來、龍興等等，南邊龍洲灣、高職城，西邊西永大學(xué)城、華巖新城。

這些地方，房?jī)r(jià)大部分基本是在1萬多，此外，更不用說像西彭、陶家、界石等這樣的主城郊區(qū)6/7000元/㎡的做陪襯，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較低，對(duì)整體均價(jià)起著拉低作用。

要是重慶沒有花時(shí)間、費(fèi)用去打造這些新區(qū)，價(jià)格可能跟現(xiàn)在就有些不一樣的。

其他的諸如50年住宅產(chǎn)權(quán)、三無人員政策、放貸政策、人文環(huán)境因素、氣候因素等等可能都有一些。

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重慶在房?jī)r(jià)方面的政策與監(jiān)管，確實(shí)是要好一些的。

從地價(jià)房?jī)r(jià)比來看，重慶地價(jià)基本為住宅成交均價(jià)的1/3。控制地價(jià)是重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要部分，重慶不僅通過增大供應(yīng)量來降低地價(jià)，同時(shí)也設(shè)置了一些策略，基本是“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”這樣的。

不過，雖然重慶說得這么低的價(jià)格，但對(duì)于很多人也是仰望的存在啊，重慶的房?jī)r(jià)和工資水平還是讓一些90后喘不上氣。

如果不是這么多買不起房的剛需群體墊底，房?jī)r(jià)可能也沒這么高吧。

重慶的低房?jī)r(jià)，最大的原因還是在于，城市在分化，國(guó)家給重慶的定位是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)城市，負(fù)責(zé)加工制造。重慶作為老工業(yè)基地，同時(shí)也是國(guó)家直轄市，要知道它承擔(dān)的國(guó)家任務(wù)也很多，不可能把資金都拿在主城建設(shè)，也不是國(guó)家光給你福利卻不干活。

重慶的歷史、人文、地理、氣候等因素早就決定了不可能匯集頂尖人才，房?jī)r(jià)再高，只會(huì)把現(xiàn)有的稍微好點(diǎn)的人才趕出去！如果重慶房?jī)r(jià)和上海房?jī)r(jià)一樣，估計(jì)傻子都曉得去上海這國(guó)際大都市了！

重慶的自身?xiàng)l件，已經(jīng)決定了不可能走精英路線，只能走人海戰(zhàn)術(shù)！

重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó)算低的，老百姓買房相對(duì)容易，生活壓力較小，重慶的生活配套也逐漸發(fā)展完善。

從市場(chǎng)上看，高中低檔各取所需。像低端住宅或者公租房的住戶，也可以通過自身的努力購(gòu)買更好的居住環(huán)境和品質(zhì)的樓盤。

唯一不好的，就是居民手里的房產(chǎn)貶值，但那個(gè)估計(jì)不在決策者的考慮范圍內(nèi)。

不過說到底，老百姓手頭有錢，房?jī)r(jià)就漲，窮，房?jī)r(jià)就跌！重慶人民如果收入翻一倍，未必那些住小房子的不想換個(gè)大的？住老房子的不想換個(gè)新的，家里一套房的不想再買一套？有了充分的換手，自然價(jià)格就上去了！

結(jié) 語

重慶的房?jī)r(jià)在全國(guó)來說可以說是“三好學(xué)生”。重慶的目標(biāo)也很明確，將重慶整體房?jī)r(jià)壓制在一個(gè)合理區(qū)間，不因外地房?jī)r(jià)而過分水漲船高。從這一點(diǎn)，就能看出重慶穩(wěn)定房?jī)r(jià)之舉。

不是炫耀誰比誰強(qiáng)，而是需要認(rèn)清自己，哪里不足補(bǔ)哪里，挖掘自身優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身特性進(jìn)行戰(zhàn)略部署才是城市長(zhǎng)久的發(fā)展之道。

重慶是內(nèi)陸開放的高地，卻也是內(nèi)陸房產(chǎn)價(jià)值的洼地，在重慶未來真實(shí)人口增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)重慶樓市未來的長(zhǎng)期發(fā)展還是持辯證的態(tài)度。隨著重慶各方面的基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，生活條件、交通狀況的提升，就業(yè)環(huán)境改善，房?jī)r(jià)怎么可能跌呢？

重慶的新房越來越貴倒是不容改變的事實(shí)，改善的基本都200萬起步了，二手房未來進(jìn)入分劃時(shí)代，好的始終好，沒價(jià)值的永遠(yuǎn)沒價(jià)值。就像有人說的那樣，這個(gè)城市不缺二手，缺的是有錢人和中產(chǎn)。

所以重慶房市也充滿了矛盾，一方面房子過多過濫，一方面好地段無地可賣，這其中的種種，誰又能說清楚呢？

重慶在努力，也歡迎全國(guó)人民來發(fā)展！

·THE END·

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