鳥(niǎo)姐說(shuō)：

這幾個(gè)月，尤其是近段時(shí)間，關(guān)心房地產(chǎn)的朋友，能明顯感覺(jué)到有關(guān)部門(mén)對(duì)于穩(wěn)定樓市、調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，那么為什么要下這么大的氣力呢？這背后反映什么出行業(yè)現(xiàn)狀？

打7折買(mǎi)房的開(kāi)發(fā)商又是哪家？為什么要這樣做？

以下文章來(lái)自：重慶樓市

今天起床，看手機(jī)，一夜間兩個(gè)重磅消息刷屏了，粉絲群也炸鍋了，關(guān)鍵這兩個(gè)消息看起來(lái)怎么這樣不協(xié)調(diào)。最重磅的就是某開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始全國(guó)7折賣(mài)房，刷屏了。

圖片來(lái)自財(cái)聯(lián)社

另一個(gè)消息就是房?jī)r(jià)一直在漲的沈陽(yáng)，樓市調(diào)控升級(jí)了，沈陽(yáng)坐不住了，也發(fā)布了樓市新政！9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知沈房發(fā)（2020）14號(hào)》。采用了讓開(kāi)發(fā)商心驚膽戰(zhàn)的調(diào)控策略：采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式出讓住房用地。

接下來(lái)就讓我們看一下這兩個(gè)重磅消息。

其實(shí)這是正常的促銷活動(dòng)，無(wú)可厚非，而且大家看看時(shí)間段，剛好是每年的金九銀十，正常的廣告投放，我現(xiàn)在打開(kāi)騰訊新聞等很多軟件，又開(kāi)始彈窗了。

這次例行的促銷，最激動(dòng)的還是中介銷售，刷抖音，朋友圈都可以看見(jiàn)，全國(guó)的確開(kāi)啟了轟轟烈烈的7折促銷。

到現(xiàn)在，重慶的促銷政策還沒(méi)有確定，如果有最新的消息，我們一定第一時(shí)間發(fā)布告訴大家，到現(xiàn)在看新聞，我實(shí)錘的信息，這次全國(guó)各大城市主要是不限購(gòu)的商業(yè)公寓或者門(mén)面促銷力度很大。

由于沒(méi)有拿到具體的優(yōu)惠表，所以，對(duì)于重慶的優(yōu)惠力度現(xiàn)在還不確定。

而沈陽(yáng)的這次調(diào)控升級(jí)毫不意外的也吸引了大家目光，上了熱搜，其實(shí)早在我預(yù)料之中。

沈陽(yáng)今年房?jī)r(jià)上漲速度不慢，7月24日，住建部據(jù)舉行房地產(chǎn)座談會(huì)，被叫去的城市有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙。

8月26日，住建部又召開(kāi)了部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，去的城市有沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等。

看見(jiàn)了吧，沈陽(yáng)被兩次喊去開(kāi)會(huì)，如果再不調(diào)控就說(shuō)不過(guò)去了。其實(shí)這些所有城市里，寧波已經(jīng)在開(kāi)會(huì)前的兩天，發(fā)布了樓市新政，再加上已經(jīng)出了政策的深圳、杭州和現(xiàn)在的沈陽(yáng)。剩下的城市，出政策的可能性非常大了，例如也被叫了兩次開(kāi)會(huì)的成都！

其實(shí)最近的幾次重要會(huì)議，我們都解讀了，別看沈陽(yáng)地方上房?jī)r(jià)一直漲，但是明顯觸碰了中央堅(jiān)持房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)樓市的核心思想。兩次被約談，不調(diào)控已經(jīng)說(shuō)不過(guò)去了。

文件分8點(diǎn)內(nèi)容，具體來(lái)看：

1、嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。

文件要求采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)配建、競(jìng)自持部分不計(jì)入商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

2、制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)配建管理辦法。

加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)管，保障競(jìng)配建設(shè)施與商品房建設(shè)同步設(shè)計(jì)、同步審批、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用。

3、打擊房企取得土地使用權(quán)后不按規(guī)定開(kāi)發(fā)行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，因企業(yè)自身原因未按規(guī)定實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理，同時(shí)禁止該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其實(shí)際控制人參股的其他企業(yè)在沈參與競(jìng)買(mǎi)土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

4、土地、建設(shè)管理部門(mén)加強(qiáng)工作聯(lián)動(dòng)。

對(duì)已出讓的住房用地，建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)土地出讓合同提報(bào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，包括項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間，分期開(kāi)發(fā)的要明確每期開(kāi)、竣工時(shí)間。對(duì)于建設(shè)進(jìn)程緩慢或未按分期計(jì)劃實(shí)施的項(xiàng)目，約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人，企業(yè)不配合整改的，計(jì)入不良行為記錄，在企業(yè)資質(zhì)核查等環(huán)節(jié)予以限制。土地、建設(shè)管理部門(mén)要按規(guī)定對(duì)外公布年度住房用地計(jì)劃、已供地未開(kāi)工、已開(kāi)工未竣工等情況。

5、促進(jìn)項(xiàng)目早日開(kāi)工建設(shè)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在取得土地成交確認(rèn)書(shū)后，企業(yè)可以整理場(chǎng)地、設(shè)置圍擋，并按照基坑支護(hù)和土方開(kāi)挖、地下主體工程施工、正負(fù)零以上工程施工三個(gè)階段辦理項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)，促進(jìn)項(xiàng)目早日開(kāi)工建設(shè)。

6、依法嚴(yán)格整治未許先售行為，科學(xué)把握商品住房項(xiàng)目入市節(jié)奏。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可之日起10日內(nèi)，須一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源和銷售價(jià)格，未按規(guī)定銷售房屋的，除按相關(guān)規(guī)定處理外，房產(chǎn)部門(mén)可暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)，整改后予以恢復(fù)。嚴(yán)格審核商品住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和住房裝修標(biāo)準(zhǔn)。

7、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商品住房銷售價(jià)格運(yùn)行情況。

以項(xiàng)目為單位，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商品住房銷售價(jià)格運(yùn)行情況，項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化較大的，及時(shí)約談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說(shuō)明原因。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大變化的項(xiàng)目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)。

8、首套房首付比例不低于3成，二套首付比例不低于5成。

嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

所以我們一再寫(xiě)文章告訴大家，不要慌，年底是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在任何城市敢越過(guò)紅線，房?jī)r(jià)暴漲，都會(huì)被約談，最后導(dǎo)致調(diào)控升級(jí)的。

金九銀十實(shí)際上是一個(gè)時(shí)間的概念，在時(shí)間上因?yàn)榫旁路莺褪路葸M(jìn)入秋收時(shí)令，是農(nóng)業(yè)收獲的季節(jié)，按照人的收支消費(fèi)心理，在消費(fèi)、投資等費(fèi)用支出方面由心情帶動(dòng)，在秋冬兩季，特別是兩個(gè)季節(jié)交接的時(shí)候，家庭消費(fèi)明顯增加，是一個(gè)隨時(shí)間季節(jié)而消費(fèi)的金融概念。

同樣樓市也遵循金九銀十的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，看看最近兩江新區(qū)房交會(huì)，還有巴南區(qū)線上房交會(huì)，我們都已經(jīng)寫(xiě)過(guò)了，其實(shí)還是有不少實(shí)惠的特價(jià)房也可撿。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)90%的開(kāi)發(fā)商企業(yè)銷售未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這足以說(shuō)明現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面臨的銷售壓力很大?，F(xiàn)在各家都瞄上了‘金九銀十’，這是今年最后的銷售契機(jī)。

8月20日，住建部、央行在京召開(kāi)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，房企會(huì)加緊促銷賣(mài)房回籠資金，以使企業(yè)經(jīng)營(yíng)面保持平穩(wěn)。對(duì)中小房企或沒(méi)列入監(jiān)控和試點(diǎn)的企業(yè)也將產(chǎn)生間接的威懾作用。另外，融資新規(guī)也是對(duì)融資激進(jìn)型房企的警示，通過(guò)對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控，間接引導(dǎo)土地市場(chǎng)逐步回歸。

座談會(huì)明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即業(yè)界俗稱的“三道紅線”。

這“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

“三條紅線”意味著融資緊箍咒突然收緊，這對(duì)于此前通過(guò)“高杠桿”實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房企而言，壓力不不言而喻。今年金九銀十，開(kāi)發(fā)商會(huì)拿出各種手段，五花八門(mén)的促銷來(lái)回籠資金。

首先，我們要區(qū)分對(duì)待，如果是要買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的粉絲，例如門(mén)面，商業(yè)公寓，這種，現(xiàn)在的促銷的確是個(gè)好機(jī)會(huì)，但是門(mén)面和商業(yè)公寓投資太專業(yè)了，別說(shuō)外行了，我都吃不準(zhǔn)，大家一定要慎重。

至于重慶跟進(jìn)促銷活動(dòng)，我現(xiàn)在手上沒(méi)有資料和具體信息，等真的出來(lái)了，到底是真促銷還是虛晃一槍，就需要等我的后續(xù)文章了。

現(xiàn)在全國(guó)樓市其實(shí)陷入了分化的局面，幾個(gè)上漲的城市例如沈陽(yáng)，成都，也沒(méi)有大家看起來(lái)這么風(fēng)光，我們?nèi)珖?guó)十幾個(gè)城市都有分公司的，其實(shí)短期上漲過(guò)快，反而會(huì)被升級(jí)調(diào)控，你前腳一買(mǎi)，后腳就被套牢