編者薦語：

盼望著，盼望著，西風的腳步近了?。西部（重慶）科學城近日正式全面啟動建設，?光明前景已經(jīng)顯現(xiàn)，一大批重要項目將在2025年基本完成?。這原本是重慶實體經(jīng)濟的極大利好，為何會被?某些炒房客利用呢？?！

以下文章來源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺，重慶房價、樓盤優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購房者看房、買房、投資置業(yè)提供服務和決策參考

鳥姐說：

近日，重慶樓市爆出大批外地炒房客來到重慶，去“科學城概念樓盤“炒房的情況！

那么，科學城的建設對于周邊房地產(chǎn)有何影響？科學城的房子，究竟值不值得買？普通購房者，如何在科學城買一套好房？

鳥姐帶你來看！

這幾天重慶樓市最火的話題就是科學城概念了，首先新聞聯(lián)播花了20秒給重慶科學城點贊，這讓我們重慶人都感到驕傲和自豪。接著又是人民日報大版面報道，這對于重慶實體經(jīng)濟發(fā)展是重大利好。

但大家都知道，投資炒房和賣房的又激動了，他們必須蹭熱度，接下來就是大家熟悉的套路了，中介朋友圈刷屏，樓市群刷屏，不過這都正常的，畢竟大家也希望重慶發(fā)展好，大家在重慶買房也能享受到發(fā)展的紅利，我過去一直強調(diào)，把城市可以看做一家上市公司，房子可以看作這家公司股票，房價上漲的根本就是這座城市實體經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民收入提高，誕生更多的富裕人群，而不是靠短期炒作。科學城不是為了房地產(chǎn)服務的，而是可以實實在在拉動重慶實體經(jīng)濟發(fā)展的重磅利好。

不過不得不佩服炒房客的敏銳觸感，大量的外地投資客開始購買科學城概念的房子，從兩江四岸，到科學城，他們又會掀起多少腥風血雨？

網(wǎng)上已經(jīng)有粉絲爆料大量外地購房者涌入科學城概念的樓盤。

視頻來源小樹聊房

看這眼前這一幕，讓我想起了2016年大量外地投資客重慶買房的故事，當下全國堅持房住不炒，連我們隔壁鄰居成都，昨天剛剛又出臺了新的調(diào)控政策。一線和強二線中唯有重慶不限購，大量的投資需求需要找出路，結果就是來重慶買房了，當然這里面也少不了很多外地樓市大V借重慶割韭菜。

對于這個事我的態(tài)度很簡單：

1、科學城是價值洼地沒有錯，但是這些外地客多半會被套很多年，因為這里的樓市起來，還需要很多年，科學城太大了，存在巨大的不確定性，算一下每年持有成本，幾年后，倒在黎明前也很正常；

2、我個人是反對去追熱點板塊的，只有等大家理性后，這個區(qū)域真正的價值才會浮出水面，寧可錯過，不要做錯；

3、對于剛需，可能會恐慌，但是沒有太大影響，現(xiàn)在在科學城周邊上班的大可去買，這次炒房客的量并不大，暫時沒有看到引發(fā)區(qū)域暴漲

4、科學城最適合大家買的房子，我認為吹遠期規(guī)劃，太遠了，大家還是優(yōu)先考慮現(xiàn)在成熟的有名校加持和地鐵加持的房子

接下來，我繼續(xù)給大家聊外地炒房客的真相和科學城板塊到底怎么樣。

01

炒房團真相

首先今年借著科學城，高新區(qū)的概念，西永板塊的房價的確漲了一波，二手房掛牌價，從去年底到現(xiàn)在的確漲了不少。

新房的價格同樣在漲，不要數(shù)據(jù)不準，重慶樓市去年組織的團購西永的一盤，富力院士庭，當初均價才建面9000左右，很多粉絲今年問我們?yōu)槭裁床粓F購了，非常簡單，開發(fā)商好賣了，漲價了，給我們的專屬優(yōu)惠也收回了，特價房也沒有了，說白了就是好賣的盤，不給你團購。

重磅的規(guī)劃和利好，最直接的反應就是這個區(qū)的房價上漲，消化利好，所以，也不存在什么撿漏的情況了。

其實很多粉絲應該都記得，水庫今年來重慶炒房，都是推的兩江四岸，這個不重復寫了，結果突然這次推西永，到時出乎很多人的意料之外。

水庫“炒房大軍”買重慶的兩江四岸，這是他們選房的鐵律。從去年的南濱路炒到了巴濱路。結果現(xiàn)在跑到了和他們鐵律完全不沾邊的西永，下面是他們的原話說明：

真的是他們就這么看好西永嗎？我只能對你笑，呵呵了，其實，我也認為科學城是價值洼地，但是這只是適合長期投資和剛需，并不適合炒房。

說了外地炒房客的事，我們還是要正視科學城概念板塊，繼續(xù)給大家講點干貨。

02

科學城范圍

很多粉絲其實對于科學城并不清楚，天天聽到外面說，這部分我就給大家詳細解讀一下。

中國西部（重慶）科學城東銜中梁山、西攬縉云山、南接長江、北擁嘉陵江，涉及北碚、沙坪壩、九龍坡、江津、璧山五區(qū)，其中重慶高新區(qū)直管園313平方公里。

2020年9月11日，西部（重慶）科學城集中開工科學大道、科學谷、科學城生態(tài)水系示范工程等79個重點項目，總投資約1300億元，標志著西部（重慶）科學城全面啟動建設。

下面是科學城核心區(qū)的一個圖，這里要注意了，科學城有一部分屬于高新區(qū)，但是和高新區(qū)并不完全重合，兩者又有獨立沒有交叉的區(qū)域。

其實不看區(qū)域，我們重點看科學城主要的項目就是下面幾個：

1、科學大道

科學大道起于北碚碚東大橋南橋頭，止于江津支坪長江大橋北橋頭，全長66公里，定位為綜合大道，集交通通達、形象展示、綠色共享、智慧科學為一體，劃分為五大城市功能段和兩大自然生態(tài)段，最終構建5+2城市與自然交融的形象中軸線，打造科學城門戶品牌，集聚科技創(chuàng)新要素，樹立山水城市典范

2、科學谷

科學谷位于科學城核心區(qū)，西臨科學公園、東接科學大道，總占地面積約940畝，總建筑面積約140萬平方米，總投資約60億元。

3、科學城生態(tài)水系示范工程

科學城生態(tài)水系示范工程全長88.7公里，流域面積510平方公里，縱貫科學城全域，涉及梁灘河主河道及蓮花灘河等支流，主要開展生態(tài)環(huán)境綜合整治和修復，布局人文歷史、生態(tài)示范、濱水休閑等元素，打造科學城綠色生態(tài)長廊。

4、獨角獸企業(yè)研發(fā)總部

獨角獸企業(yè)研發(fā)總部占地面積約122畝，依托區(qū)位交通優(yōu)勢和優(yōu)美地理風貌，建成集總部辦公、創(chuàng)新研發(fā)、文化交流等功能為一體的科學城獨角獸、瞪羚企業(yè)家園。

5、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)數(shù)字化賦能中心

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)數(shù)字化賦能中心占地面積約300畝，主要建設生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)應用中心，打造科學城大健康產(chǎn)業(yè)分析賦能中心、資源整合中心以及創(chuàng)新服務平臺。

6、科學城重大產(chǎn)業(yè)項目

推動中國電子重慶信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)示范基地、平安建設大健康產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)項目加快建設，打造具全國標識度和影響力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群。

7、科學城立體交通網(wǎng)絡（一期）

啟動大學城復線隧道、白市驛隧道、軌道交通7號線等重點基礎設施項目建設，打造科學城互聯(lián)互通、內(nèi)暢外聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡。

8、科學城優(yōu)質(zhì)公共服務配套項目

加速重慶市腫瘤醫(yī)院遷建、北大國際醫(yī)院、北師大國際學校等一批公共服務配套項目落地，啟動建設重慶科學城第一中學等7所中小學，抓緊布局疾控中心等醫(yī)療衛(wèi)生項目，打造高品質(zhì)生活宜居地。

大家如果買房或者是以后要到這邊上班，重點關注就是這8個重點項目，很多粉絲又要迷糊了，說我看不懂，沒關系，你就關注第7點交通和第8點學校配套就行了。

注意，我這里說的是剛需，我旗幟鮮明的反對科學城去炒房，原因周五直播會說，今天文章還是主題是分析這個板塊利好。

03

在科學城買房，首選學校和軌道

其實大家看我們寫的文章多年，就會發(fā)現(xiàn)我預判其實非常準，推薦的樓盤（廣告軟文除外）都非?？沟蜕悼欤鋵嵉览矸浅：唵?，一點不神奇，我們通過大量的數(shù)據(jù)，案例分析，最后單純從保值，抗跌和適合剛需的角度，重慶人買房主要看三點：

1. 學區(qū)配套；
2. 軌道交通；
3. 商圈，醫(yī)療政府配套等

就這么簡單，科學城這么大，對于剛需買房，其實只要遵循這個原則也不會出錯。你可以笑我膚淺，要和我扯很多配套，商業(yè)規(guī)劃，工業(yè)規(guī)劃，我告訴你，大道至簡，你說的那些最后落實情況都不確定，我買房就盯住這三點就行了。

那么對應科學城，我們該關注三大交通體系：

1、軌道交通

下面是重慶軌道交通規(guī)劃圖。

圖片來源微信公眾號重慶科學城

看這兩張圖，你就知道科學城買房，肯定要買軌道交通的房子就行了?？茖W城的幾條地鐵，其實我們年初寫過了，大家可以去翻歷史文章，就是第四期軌道規(guī)劃的文章，這里就不增加篇幅了。

不過我要提醒大家，第四期軌道規(guī)劃，其實時間太長了，但是換一個角度想，或許新地鐵幾年后通車，剛好也是科學城其他規(guī)劃建設初具規(guī)模的時候。

2、自駕交通規(guī)劃

而對于自駕，現(xiàn)在科學城范圍內(nèi)已建成向西穿越縉云山的隧道6座，其中5座為高速公路隧道，即成渝高速、九永高速、渝蓉高速縉云山隧道，青木關隧道，西山坪隧道，1座為市政隧道，即璧山隧道。

其中璧山隧道車流量較大，導致周邊路網(wǎng)高峰時段出現(xiàn)嚴重擁堵。隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設和西部(重慶)科學城的快速發(fā)展，璧山隧道已難以滿足日益增長的交通需求。為此，六旗隧道項目正在加快推進。

六旗隧道項目西起璧山區(qū)六旗大道，向東穿越縉云山，西側上跨繞城高速，終點接入大學城南路，項目總長度4.92公里，為雙向六車道，兩端與現(xiàn)有璧青路和繞城高速的交通轉換均采用全互通立交。目前，六旗隧道已經(jīng)完成全階段勘察設計招標工作。與此同時，六旗隧道將與現(xiàn)有璧山隧道和規(guī)劃的曾家隧道、金鳳隧道一起組成重慶高新區(qū)向西市政隧道群，為城市向西發(fā)展提供通道。

3、城際鐵路

科學城另外一個交通優(yōu)勢，就是未來，成渝中線高鐵建成后，成渝兩地之間最快可50分鐘內(nèi)到達。

據(jù)了解，成渝中線高鐵線路由成都樞紐成都站引出，經(jīng)東部新區(qū)、樂至、安岳至重慶市境內(nèi)，經(jīng)大足、銅梁、璧山后引入重慶樞紐，線路長度約292公里。其中，成渝中線高鐵重慶境內(nèi)線路長度約100公里，該線路在規(guī)劃的站點當中，就包括科學城站。

最后再說說教育和學校，其實這個不能寫多了，大家都知道，現(xiàn)在嚴禁樓盤宣傳和學區(qū)掛鉤。但是科學城從規(guī)劃上，教育就具有先天優(yōu)勢。

今年3月31日，高新區(qū)宣布，將“大規(guī)模、大投入，夯實基礎教育”，啟動學校建設三年行動計劃。

2020年將新開建中小學7所，擴建一所，總投資25.1億元。計劃在2021年9月陸續(xù)投入使用，中小學共增加學位約2.5萬個。

新建的7所學校，有兩所已披露。一個是位于大學城片區(qū)的重慶科學城高橋實驗學校（暫定名），另一所是就是位于白市驛的重慶科學城第一中學。

科學城高橋實驗學校占地約78.5畝，總投資4.3億元，計劃建成九年一貫制學校，其中初中24個班，小學48個班。

科學城第一中學（一期），預估會是一所超90個班的完全中學。

高新區(qū)對這批新建校喊出的口號是“高質(zhì)量，高標準”。

04

我該怎么在科學城買房？

寫了這么多，其實我要表達的觀點，大部分人已經(jīng)看懂了，我就總結一下吧：

1、不要去追熱點，炒房客這波熱炒，很難拉高周邊房價，大家如果要買，別去湊熱鬧，等風波平息后，年底看開發(fā)商的促銷力度上車也不遲；

2、科學城和高新區(qū)的概念太大了，區(qū)域也太大了，現(xiàn)在只是看見皮毛，雖然是價值洼地，但是也有非常大的不確定性；

3、如果一定要買科學城周邊的房子，根據(jù)自己的預算，去選擇地鐵邊上和學校規(guī)劃邊上的房子；

4、科學城未來的機會很大程度是產(chǎn)住結合，就是你在科學城，高新區(qū)上班，小孩在這里上學，房子也買在這里，平時休閑娛樂消費都在這里，只有很少的時候，去主城其他核心區(qū)，其實這種生態(tài)在沿海幾個城市很常見，如果房價低，大家收入高，幸福感強。

·THE END·

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