如果你有著購房打算，那么貝殼無疑是逃不過的一道門檻，不論是新盤分銷還是二手買賣。

當然貝殼的服務(wù)毋庸置疑，在重慶一眾中介里面，算是一股清流。優(yōu)質(zhì)房源推薦，各類專業(yè)知識培訓(xùn)，開盤優(yōu)惠速遞，人生感悟雞湯，充滿了他們的朋友圈，相當正能量。

但其中也不乏一些“負能量”的東西，比如：

2月18日開始，貝殼開始調(diào)整了中介費，從之前的賣方0，買方2%一下子調(diào)整為賣方1%，買方2%。

消息一經(jīng)傳出，一言引發(fā)千層浪，在本地某知名土著網(wǎng)站上面，游覽量和吐槽量居高不下：

▼以下圖片來源于購物狂

有人覺得很不可思議：

有人則是覺得貝殼肯定事出有因，不會無的放矢：

有人則是認為是一個利好其他中介的消息：

眾說紛紜的背后，貝殼又有著怎樣的解釋？

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漲價的細則和貝殼的解釋

首先要告訴你們：這件事是真的，但在具體的細節(jié)上所有出入。

原來貝殼收費=中介費（成交金額2%）+按揭擔(dān)保服務(wù)費（貸款金額1.5%，），+權(quán)證代辦費500，以上費用全部為買方支付

而現(xiàn)如今貝殼收費=中介費（賣方支付1%+買方2%）+按揭擔(dān)保服務(wù)費2000（不管貸多少）+權(quán)證代辦費用2000。

有點抽象，我們以成交一套150萬的房子為例來說明一下：

的確，僅從賬面來看，貝殼的傭金較之前有了一定幅度的上漲，但買房者的傭金比例卻大幅下降。

對此，貝殼給出來的解釋如下：客戶覺得不錯，畢竟費用少了很多，

但這個新收費規(guī)則有一個最大的問題：你怎么去說服業(yè)主支付1%的中介費？（以上文的150萬舉例）

原先賣了房子，可以盡收150萬?，F(xiàn)在只能收148.5萬，僅僅因為你一個政策調(diào)整，卻要我來買單？

最為靠譜的辦法就只有一個：將房價上調(diào)到151.5萬。這樣才能保證自己的到手的價格不變。

我不為你的政策調(diào)整買單，誰愛買單誰去買？那么最后又是誰來買了這個單呢？

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貝殼的漲價的底氣在哪里

現(xiàn)在如果你還以一家二手房公司來看到貝殼，并且單純的認為“它們”沒什么技術(shù)含量的話，未免有失偏頗。

要想了解貝殼，就不得不提它的前身：鏈家地產(chǎn)。

2000年前后，國家取消福利分房實行市場化，市場對于房產(chǎn)交易信息的需求逐漸加大，左暉意識到這是個千載難逢的機會，于是創(chuàng)立了“鏈家地產(chǎn)”這個品牌。大約2001年11月左右，鏈家位于北京甜水園的首家門店開業(yè)。

隨著便是血淋淋的廝殺，在北京跟我愛我家，麥田房產(chǎn)正面交鋒，隨后還經(jīng)歷了O2O混戰(zhàn)，異地收購等， 但無一例外， 鏈家都是最后的贏家。

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鏈家制勝的法寶有兩個

1：“真房源”的徹底踐行

2011年，鏈家開始建立樓盤字典，開始做真房源，主打“真房源”每一個經(jīng)紀人靠腿一步一步的跑出來的正式的房屋信息數(shù)據(jù)給與了絕對的支持。

2014年，“鏈家網(wǎng)”獨立運營，依靠著真房源這一“金字招牌”，鏈家逐漸掌握話語權(quán)。

2：ACN模式的實行

在逐漸掌握話語權(quán)之后，行業(yè)內(nèi)部依然存在著一個無法調(diào)和的問題“跳單”：鏈家是做的好，但收費貴，購房者完全可以在享受你的房源之后，繞過你成交。

為了解決這個問題，2014年鏈家開始嘗試ACN模式。（MultipleListing Service，房源共享系統(tǒng)）

將整個二手房交易細分為：房源錄入，維護，拍照，交易等10個環(huán)節(jié)，并根據(jù)數(shù)據(jù)制定考核指標。交易若能完成，參與環(huán)節(jié)的經(jīng)紀人可以分得一定比例傭金。參與環(huán)節(jié)越多，則收益越多。

當這套模式開始在鏈家及其收購的品牌之中推廣并大受成功之后，鏈家樹立了在二手房行業(yè)中的“領(lǐng)頭羊”地位。

截止在2017年底，鏈家進入全國36個城市，旗下有8000家門店、近20萬經(jīng)紀人，彼時在全國范圍內(nèi)市占率大約為17%

但僅僅一個“鏈家”對于左暉而言還不夠，要知道在2018年4月升級成貝殼之前，在個別單一的城市里面，鏈家的市占超過了50%，市場份額的提升并非來自低價策略，反而是行業(yè)中費率最高的公司。

▲ 圖盤來源于節(jié)點財經(jīng)

而單一的鏈家顯然無法滿足左暉“重新制定行業(yè)規(guī)則”的夢想（野心），于是2018年貝殼找房順理成章的誕生。

貝殼找房以獨立的第三方交易平臺的姿態(tài)，希望作為“房產(chǎn)領(lǐng)域的淘寶”，向所有地產(chǎn)中介公司開放資源。鏈家和貝殼平臺的關(guān)系則類似于京東自營和京東。

而現(xiàn)在的重慶，貝殼旗下的品牌有：鏈家，德祐，恩居，21世紀不動產(chǎn)等。

而這種既做線上，又做下線；既當運動員，又當裁判員的做法，也是貝殼遭詬病的原因。

攘外必先安內(nèi)，當內(nèi)部已經(jīng)達成高度統(tǒng)一的時候，就是對外擴張的開始。

招股書顯示，截至2020年6月30日，貝殼找房平臺共入駐260余個房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌，約4.2萬家門店分布在103個城市，平臺大致有45.6萬人。截至貝殼上市，全國大概有約200多萬經(jīng)紀人，這意味著全國大致有四分之一的經(jīng)紀人加入了貝殼平臺。

在這樣豪橫的規(guī)模下，貝殼甚至可以綁架部分開發(fā)商。

如果你項目不給我代理；傭金點位不答應(yīng)；結(jié)算時間和方式不讓我滿意，那我不光全平臺抵制你的項目，還要大張旗鼓的給你的競爭對手宣傳。

不少中小型開發(fā)商有苦難言。

依靠著真房源，ACN模式所成就的規(guī)模，縱觀全國，貝殼在房產(chǎn)領(lǐng)域依然沒有任何的對手。

這或許是貝殼漲價的底氣所在。

4

看似風(fēng)光的背后，利潤卻并不客觀

作為國內(nèi)客單價最高的行業(yè)，2019年貝殼找房實現(xiàn)了2.12萬億GTV（GrossTransactionValue，總交易額），僅次于阿里的5.73萬億，是中國第二大商業(yè)平臺。2019年公司新房和二手房的市場份額分別為19.2%和5.4%。

貝殼找房的主要收入，全部來源于傭金：

2020年之前，二手房傭金收入是公司的收入主要來源。2019年，貝殼的二手房交易收入為246億元，占總收入的比重為53%。

2020年上半年，貝殼找房營業(yè)收入為272.6億元，其中，新房業(yè)務(wù)收入為139.8億元。

▲ 圖片來源于節(jié)點財經(jīng)

但支出的部分，同樣的居高不下：

2020年前三季度，貝殼找房在自營和加盟經(jīng)紀人兩項傭金分成方面的支出高達326億元，是公司同期總收入的近七成。

▲ 圖片來源于節(jié)點財經(jīng)

高收入，高傭金，一直以來是貝殼對外所宣傳的口號，甚至左暉曾經(jīng)說過：

▲ 圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

這么來看，漲價也是一件意料之中的事情。

5

誰能夠抗衡貝殼

在房產(chǎn)領(lǐng)域，貝殼已經(jīng)是一艘航空母艦，不過，面對著“房產(chǎn)”這片藍海。一艘航母肯定是不夠。

中信證券報告預(yù)測，中國房屋銷售市場的中長期GTV將超過28萬億元，其中新房交易占比將近三成，存量交易則略多于七成。

而在當下：

2019年8月，字節(jié)跳動全資持股房產(chǎn)綜合信息平臺幸福里；

2020年5月，京東上線自營房源，為開發(fā)商提供線上新房銷售渠道；

2020年7月底，阿里巴巴宣布增持房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)易居的比例至13.26%，成為后者第二大股東。彼時，市場分析認為“阿里+易居”的搭配正是為了對標“騰訊+貝殼”組合。

到底誰能夠抗衡貝殼找房？

寫在最后：

我們可以盡情的吐槽貝殼沒什么技術(shù)含量，收費貴，服務(wù)一般等，但我們不可否認的是：

至少沒人說過貝殼在房源端有過任何的問題，不管是房源的數(shù)量還是成交價格。

當貝殼漲價已經(jīng)成為一個既定事實之后，普通購房者只能希望貝殼能夠真正的為購房者提供精準的房產(chǎn)信息，幫助消費者做出更加精準的決策。