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新房市場(chǎng)成交冷淡，二手房成交三連跌，杭州樓市在稍有降溫后，又迎來了一則針對(duì)開發(fā)商的管控收緊政策。

這兩天一份《杭州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部事務(wù)通知單》在市場(chǎng)流傳。通知單的落款署名是國(guó)土空間用途管制處（行政審批處），落款時(shí)間是2021年7月13日。

提及的事項(xiàng)是關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施，具體內(nèi)容為：對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。

參與范圍包括杭州上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘新區(qū)、景區(qū)、蕭山、余杭、臨平、撫養(yǎng)、臨安等地。

杭州一位開發(fā)商對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，該份文件真?shí)，喊停了目前杭州市場(chǎng)住宅項(xiàng)目中商鋪改建商墅行為。

此前在杭州主城區(qū)和蕭山區(qū)的住宅項(xiàng)目中，開發(fā)商可自由選擇建造不超過總建筑面積10%的沿街商鋪。“開發(fā)商們便鉆進(jìn)這10%沿街商鋪的空子，將其改建為商業(yè)性質(zhì)的別墅”。

好地研究院梳理了杭州實(shí)行“雙限”以來的項(xiàng)目規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)商鋪改商墅的風(fēng)潮起于今年年初。

最早改商墅的項(xiàng)目是榮盛濱江浦樂項(xiàng)目。榮盛在今年1月5日拿地，2月8日規(guī)劃公示，規(guī)劃建造16幢高層住宅，含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅，以及多幢2F獨(dú)立商業(yè)。

該地塊的可售住宅實(shí)際地價(jià)達(dá)到29120元/平米，若按限價(jià)38000元/平米銷售，很難實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

根據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，杭州今年以來已出讓的89宗涉宅地中，53個(gè)項(xiàng)目已規(guī)劃公示，除去6宗商業(yè)占比較大的商住地塊，余下的47個(gè)宅地項(xiàng)目中，有15個(gè)公示的項(xiàng)目圖中設(shè)置了獨(dú)立商業(yè)或商墅，占比近30%。

目前市場(chǎng)上比較關(guān)注的項(xiàng)目有綠城牛田單元項(xiàng)目和濱江融信錢江文化單元項(xiàng)目。

從規(guī)劃公示圖來看，綠城牛田單元項(xiàng)目西側(cè)為商業(yè)部分，1幢、14幢、17幢為15-16F商業(yè)樓，東南側(cè)為1F商業(yè)部分，西南角15幢、16幢為17F公租房，其余樓幢皆為可售高層。

澎湃新聞獲得的綠城牛田項(xiàng)目東南側(cè)商業(yè)部分的內(nèi)部方案顯示，該部分被稱為商業(yè)BOX戶型，僅有一層的商業(yè)體層高為5米，并設(shè)計(jì)為層高4.2米的工具間。經(jīng)過系列改造之后，計(jì)容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺(tái)，實(shí)得建筑面積約為315平方米的別墅。

根據(jù)濱江融信合作的錢江文化單元項(xiàng)目的公示，項(xiàng)目規(guī)劃11幢19-27F住宅，自持位于地塊北側(cè)，公租位于地塊東南側(cè)，地塊南側(cè)規(guī)劃了7幢2-3F配套商業(yè)。

杭州的開發(fā)商也在積極擁競(jìng)逐商墅產(chǎn)品。上述杭州市場(chǎng)人士稱，商墅的去化比商鋪快，單價(jià)和總價(jià)高，還可提升貨值和利潤(rùn)。尤其是今年年后拿地競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，開發(fā)商的利潤(rùn)一再被擠壓，開發(fā)商們一致盯向了商墅。

上述開發(fā)商對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆谡块T叫停商墅令之前，開發(fā)商報(bào)批建商墅雖然有鉆政策空子之嫌，但并不違規(guī)。

這位開發(fā)商認(rèn)為，商墅管控與開發(fā)商們爭(zhēng)先恐后批報(bào)有關(guān)，雖然從法律上看商墅合規(guī)合法，但越來越多的開發(fā)商報(bào)批商墅引起了相關(guān)部門的關(guān)注。

另外，商墅管控還與本地開發(fā)商的一個(gè)商墅項(xiàng)目公示后被舉報(bào)有關(guān)。一位杭州市場(chǎng)人士告訴界面新聞?dòng)浾撸挥诙騿卧貕K和牛田單元的項(xiàng)目公示后，其商墅方案被投訴至房管局。

商墅管控后對(duì)接下來的杭州市場(chǎng)有何影響？一位杭州頭部房企人士告訴界面新聞，以后只能做商鋪，相關(guān)部門不再批復(fù)商墅項(xiàng)目。對(duì)于那些商墅沒有批復(fù)的房企來說，需要重新設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，想要通過商墅獲取利潤(rùn)的想法行不通了，要么重新規(guī)劃成住宅，要么規(guī)劃一定配比的商鋪，項(xiàng)目盈利成為難題。

好地研究院認(rèn)為，商墅政策出臺(tái)后，將對(duì)目前的高地價(jià)起到一定的抑制作用。

5月首批集中供地時(shí)，為了搶到地，不少房企在做測(cè)算時(shí)，是把各方面可能獲取的利潤(rùn)全部算上了的，其中自然包含了通過商墅拉高貨值可能獲取的利潤(rùn)，現(xiàn)在這一方式行不通后，房企可承受的地價(jià)成本也相應(yīng)降低了。這對(duì)于即將登場(chǎng)的杭州第二批集中出讓的宅地來說，預(yù)計(jì)熱度將會(huì)受到影響。

值得注意的是，杭州相關(guān)部門已經(jīng)預(yù)警并關(guān)注到首批集中供地的熱度效應(yīng)。除了叫停商墅外，杭州第二批集中供地會(huì)大概率加入“竟品質(zhì)”這一規(guī)則。

3月24日，杭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《2021年省政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作涉杭任務(wù)和市政府工作報(bào)告重點(diǎn)工作責(zé)任分解的通知》，其中明確提到一條重點(diǎn)工作任務(wù)：實(shí)施建筑質(zhì)量提升工程，出臺(tái)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)質(zhì)量”政策，責(zé)任單位為市建委、市規(guī)劃和自然資源局、市住保房管局、市市場(chǎng)監(jiān)管局。

這一任務(wù)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為：6月會(huì)同多部門聯(lián)合制定建筑質(zhì)量提升文件；9月試點(diǎn)開展“競(jìng)地價(jià) 競(jìng)品質(zhì)”土地出讓。

今年接下來的杭州第二批集中土地出讓，“竟品質(zhì)”很可能會(huì)成為開發(fā)商需要面對(duì)的另一大挑戰(zhàn)。