圖片來源：視覺中國

記者｜張子怡

新房“萬人搖”的場面在深圳已經(jīng)消失許久，在深圳房價走勢稍有沉寂之勢，二手房市場低迷、新房市場供應(yīng)加量的情況下，“打新”購房者們買房也有了一點選擇的權(quán)利。

從6月到7月，接連有兩個入市的新盤銷售成績不太如意。在深圳市場，賣得不好的新盤常有，但賣得不好的西部新盤不常有，最近兩個入市新盤恰巧都位于備受購房者喜愛的西部。

7月入市的京基智農(nóng)山海御園，該項目位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)，幾公里內(nèi)無新盤與之競爭，周邊有碧海灣公園，綠化環(huán)境較好。項目分四期開發(fā)，集居住、集中式商業(yè)、辦公及教育等功能及業(yè)態(tài)于一體，還規(guī)劃了建面約10萬平方米的購物中心，屬于區(qū)域內(nèi)大型綜合體項目。

整體而言，由于寶安區(qū)的區(qū)位吸引、華師附中、幼兒園學(xué)區(qū)優(yōu)勢、萬科物業(yè)保障、房源多，低積分有機會等因素，山海御園項目對于購房者而言都是不錯的選擇。

7月18日，京基智農(nóng)山海御園線上選房，備案住宅共1457套，戶型建面約94.7-174.6平方米，均價約6.95萬元/平方米，單價區(qū)間在6.37-7.48萬元/平方米，總價區(qū)間在611-1294萬元/套，全部為精裝交付。根據(jù)項目發(fā)布的客戶誠意登記信息，京基智農(nóng)山海御園共有919批客戶意向登記并成功凍結(jié)保證金。

網(wǎng)傳的消息稱：該項目只賣了500多套，棄選率達45%。對此，京基智農(nóng)的相關(guān)人士告訴界面新聞：“公證搖號之后，網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)還沒出來，我們還在統(tǒng)計中。”

但可以確認(rèn)的是，山海御園的銷售情況一般，無論是登記的意向客戶還是最終參與選房的購房者，項目的去化并不高。

同樣賣得平平無奇的還有六月入市的萬科都會四季。

6月10日，獲得856套住宅房源預(yù)售證的萬科都會四季開啟線上選房，雖然認(rèn)籌人數(shù)超過1000人，但直至選房結(jié)束，還剩三百多套房源未被認(rèn)購，棄購率約35%。

深圳住建局網(wǎng)站顯示，萬科都會四季推出的產(chǎn)品為建面約70-115平方米的住宅產(chǎn)品，共有8個戶型。戶型為3-4房，最低單價7.54萬/平方米，最高單價約9.73萬/平方米，總價最低約520萬。

萬科都會四季位于豪宅片區(qū)——尖崗山，附近的中海九號公館，二手房參考價在90000元/平方米左右，萬科都會四季的價格算是適當(dāng)。

上述兩個項目并沒有熱賣，前者被認(rèn)為是：50年的產(chǎn)權(quán)有不好出手的風(fēng)險；后者被認(rèn)為是：豪宅中的偽剛需盤，定位不清晰。

撇去項目本身原因，新盤不再好賣更重要的原因在于：自深圳市政府2月8日出臺二手房參考價的政策后，二手房市場呈“橫盤”，“打新”邏輯已被悄悄改變。

2月8日之前，在一手房倒掛的房價紅利面前，“打新”的意義不在于買房而在于買房后所帶的暴富可能。于是，去年光明新盤的萬人搖號，南山新盤潤璽的“代持”游戲，甚至到今年，寶安萬豐海岸城的入市，引出繳了42.5年的社保巨子參與搖號；龍光前海天境的入市，總價千萬的房子，有購房者僅靠戶型介紹圖選房。

彼時，在深圳“打新”的諸多意義中，居住屬性并不重要，最重要的是扶搖直上的房價帶來的財富屬性。

2月8日之后，二手房價格猛漲之勢被按入黑箱中，“打新”的購房者不做一番功課，都難以知曉其所買新盤跟周圍的一二手房倒掛程度。

即便一二手價格倒掛巨大，目前市場中，二手房成交量大大下跌，市場萎靡不振，深圳房價甚至出現(xiàn)小幅度的下跌。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場步入冬季，僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近3年新低。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：5月深圳全市二手房價格環(huán)比下跌0.1%。雖然下降幅度小，但這是從2019年7月以來深圳二手房價格首次下滑，之前深圳二手房連漲23個月。

二手房市場的低迷顯然影響了新房市場，“打新”變得不再那么困難。認(rèn)籌人數(shù)減少，中簽率開始變高。

以從去年開始非?；馃岬墓饷髌瑓^(qū)新盤為例，在2.8二手房指導(dǎo)價出臺前，光明區(qū)最熱的網(wǎng)紅盤榮御華府，中簽率僅有4%，備案住宅套數(shù)394套，認(rèn)籌人數(shù)多達8997人；政策出臺后，今天同時開盤的勤誠達正大城和星河天地華府，前者中簽率達82%，后者中簽率達38%，認(rèn)籌人數(shù)都不超過2000人。

當(dāng)然，在深圳依然強烈的住房供需矛盾面前，新房仍然好賣。

深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測顯示，今年上半年，新房住宅成交 26140 套，同比上升 56.3%，但環(huán)比下滑 8.8%；成交面積 255.4萬平，同比上升 54.0%，環(huán)比下滑 9.7%。雖然受供應(yīng)下降因素影響，成交較去年下半年有所下降，今年上半年成交量依然為2016年以來的第二高。

一方面是，去年底至春節(jié)前，大量新盤入市，供應(yīng)量達歷史最高。而由于備案數(shù)據(jù)的延連性，大量新盤在年初網(wǎng)簽，大幅拉高了上半年的成交量。另一方面，雖然供應(yīng)量下滑，但住宅項目普遍表現(xiàn)非常好，去化快，也導(dǎo)致成交位居高位。

從月度走勢看，一月份新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達8356套，面積達81.4萬平方米，為近十年最高。去年11、12 月為供應(yīng)最高點，大量網(wǎng)簽數(shù)據(jù)體現(xiàn)在一月份。除去2月受春節(jié)影響，上半年成交量基本呈現(xiàn)逐月下滑趨勢。5、6 月份成交量都不足三千套，為一年來最低。6月份隨著供應(yīng)的回升成交量低位小幅回升。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，新房市場從去年7·15新政以來就一直表現(xiàn)非常好，加上預(yù)售條件放宺，打新熱持續(xù)高漲。政府也多次出臺政策抑制打新熱，包括新房開盤多選一、多次更改積分規(guī)則、嚴(yán)查首付資金來源、針對離婚買房打補丁等等。加上供應(yīng)的下滑，上半年打新熱略有降溫。

今年發(fā)展商在三條紅線下，資金依然比較緊張，捂盤不賣的情況比較少。以往發(fā)展商上半年不賣，等到下半年沖業(yè)績。今年發(fā)展商按照工程進度，該賣就賣，加快資金回籠。

同時政府通過系統(tǒng)對購房者進行篩選，包括嚴(yán)格審查購房者社保、資金，采用多盤齊開的方式分流需求，剩下的都是真正的有效需求。這樣做把新房活躍的氣氛稍微冷卻，新房回到比較理性有秩序的銷售狀態(tài)，銷售情況也還算比較好。

今年下半年又將是一輪新房的供應(yīng)高峰，深圳從第三季度開始將有23個新盤入市，共有14372套住宅房源，其中，坪山3428套；光明2750套；寶安1449套。

深圳二季度新房市場的降溫態(tài)勢，不知道會不會延續(xù)到第三季度。

對于開發(fā)商而言，深圳市場或許已經(jīng)沒有那么“安全”，投資客退場，真正的購房者登場，買房不再是“買白菜”，新房的質(zhì)量、區(qū)位、學(xué)位都會是值得審視的要素，至于一二手房的價格倒掛，或許仍然重要，但不再瘋狂。