今年4月，金科全新年輕領導班子第一次亮相業(yè)績會。這次業(yè)績會上，“80后”董事長周達和“75后”總裁楊程鈞顯得意氣風發(fā)，信心滿滿。

實控人黃紅云在年初給金科定下新目標：到2025年，實現(xiàn)總銷售規(guī)模4500億元以上，年復合增長率15%以上。

業(yè)績會上，周達特意強調(diào)對實現(xiàn)上述目標，“管理層充滿信心”?？偛脳畛题x則給出了金科2021年的銷售目標，不低于2500億元。

4個多月后，在金科中期業(yè)績會上，面對全年銷售目標能否實現(xiàn)的問題時，楊程鈞明顯少了年初的那份自信，回答稱“力爭”。

今年上半年，金科實現(xiàn)銷售額1025億，較同期增長18%，但僅完成了全年2500億銷售目標的41%，銷售額排在行業(yè)第18位。

金科下半年要實現(xiàn)1475億的銷售額，才能完成預定的目標，而提高去化率，并非易事，目前來看，難度不小。

管理層特意強調(diào)，“不會犧牲長期利益，來追求短期的規(guī)模”。

透過鏡頭可以看到，今年40歲的周達，在履新半年多后，頭上多了一些白發(fā)。

“未來把效益放在第一”

管理層對利潤的態(tài)度轉(zhuǎn)換背后，金科正面臨增收不增利的事實。

今年上半年，金科實現(xiàn)營收439.74億元，同比增長45.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤37.05億元，同比增長2.49%；扣非后歸母凈利潤為28.5億元，同比下滑13.24%。

周達認為，金科凈利潤增速放緩，原因有三方面。其一，行業(yè)整體毛利率下行，公司毛利率也有所下降；受2018、2019年合資合作項目增幅較大影響，少數(shù)股東損益增加所致；另外，2020年同期歸母凈利潤基數(shù)較高，為36.15%。

事實上，金科毛利率已經(jīng)連續(xù)幾年下滑。據(jù)平安證券數(shù)據(jù)，金科股份毛利率已從2019年的高位28.8%，下滑至今年上半年的20.1%。

而猛漲的少數(shù)股東損益，也在蠶食金科的利潤。今年上半年，金科少數(shù)股東損益為11.61億元，比去年同期增加了超5億，占到凈利潤的24%，同比提升 8.7個百分點。

金科財報并未披露公司權益拿地比例，但從今年上半年獲取的39宗土地來看，金科占有80%以上權益的項目僅為10宗。

合作拿地比例上升，也導致金科少數(shù)股東權益一路走高。截至今年上半年，金科少數(shù)股東權益占所有者權益的比例約為49%。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》還注意到，金科“存貨期末余額中含有借款費用資本化金額”在逐年走高，2019-2020年，這一數(shù)字分別為137.08億、161.33億元，現(xiàn)已漲至上半年的176.2億元。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦談到，這一金額的增長有粉飾財務報表的嫌疑。

面對業(yè)績放緩，金科管理層提出，未來公司會把效益優(yōu)先作為經(jīng)營發(fā)展的第一原則，力爭實現(xiàn)利潤的增速要明顯高于規(guī)模的增速。

債務的隱憂

今年上半年，金科繼續(xù)維持“綠檔”企業(yè)。其中，凈負債率為77.08%，剔預后資產(chǎn)負債率為69.55%，現(xiàn)金短債比為1.38。

這一成績，讓不少房企感到羨慕，尤其是民企。

2020年8月，“三道紅線”公布前，金科全部踩線，但在2020年底，又神奇般地全部過關。幾個月內(nèi)就完成監(jiān)管要求，金科的神速遭到外界質(zhì)疑。

實際上，金科的真實債務情況，或許遠比其財務報表內(nèi)披露的要高。

金科上半年應付“商業(yè)承兌匯票”約120.75億，較期初增加了約64億。

中達證券對43 家主流房企境內(nèi)發(fā)債主體統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年底，除恒大外，房企應付票據(jù)超過100億的，有7家。

“2021年上半年跟隨市場情況變化，支付工具品種調(diào)整導致商票余額較高。根據(jù)公司財務規(guī)劃，年末余額將回落至80億以內(nèi)。”金科方面對此回應稱，金科供應鏈支付總體規(guī)模維持在200億左右（對外工程款支付占比的40%左右），包含商票、應收賬款保理、信用證、線上賒銷等多個品種，總體余額并無大變化。

中達證券認為，房企使用商票時常伴隨貼息，可能高于部分房企通過其他渠道融資的成本。而上半年，金科融資成本區(qū)間在3.9%-12.62%之間。

商票，可以理解為一種基于商業(yè)信用開具的正規(guī)“白條”，無擔保、可轉(zhuǎn)讓，到期兌付。更重要的是，在“三道紅線”之下，商票并不計入有息負債，而成為房企青睞的融資方式。

不過，今年上半年，多家房企被曝出商票逾期，還是引起了監(jiān)管部門的重視。業(yè)界一度有傳言，未來，房企商票極有可能會被納入“三道紅線”計算指標。

諸葛找房分析師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，房企為了控制其他債務規(guī)模，通過開具商票延遲付款來有效緩解現(xiàn)金流壓力，短期內(nèi)能有效緩解債務壓力，但隨著商票規(guī)模持續(xù)增長，也會帶來一定的債務風險。

“若商票納入監(jiān)管，房企的債務壓力將進一步加大，降負債將是房企任務的重中之重，同時，企業(yè)靠自身回血也變得至關重要。”上述分析師表示。

“部分房企逾期對我們最大的影響就是，市場整體流動性減弱，價格上漲，我們已經(jīng)開始減少商票開具了。”金科方面對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

據(jù)悉，票交所已于8月1日按承兌人披露票據(jù)兌付情況。金科旗下所有項目公司出具商票均統(tǒng)一由“金科地產(chǎn)股份有限公司”承兌，截至目前，無一張逾期票據(jù)。

“商票納入監(jiān)管，對我們的兌付和使用并無影響。”金科方面稱，這意味著有一個公允客觀的官方評價體系，對他們來說也是好事。

“不拿非盈利地塊”

實際上，從金科上半年土地市場的表現(xiàn)，也能看出其態(tài)度的變化。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，金科上半年排在拿地金額排行榜第39位，比2020年下降了19個名次。

財報顯示，上半年，金科土地購置合同金額為354億元，從公開市場獲取項目的占比下降至43%，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、 收并購等方式獲取的土地占比提升至57%。

作為從重慶走出的“地產(chǎn)黑馬”，過去5年，金科拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）均不低于40%，但這也帶來負債的高企。

周達在業(yè)績會上則稱，公司堅持穩(wěn)健投資策略，對于達不到公司盈利標準的項目，堅決不拿，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，補充優(yōu)質(zhì)土地資源。

在拿地策略上，楊程鈞稱，公司堅持以二三線為主，一四線為輔的原則，通過地產(chǎn)+收并購、城市更新等多元化拿地方式，有信心拿到規(guī)模大、盈利性更強的項目。

“公司在積極研究第二批集中供地城市的政策變化，相信下半年隨著政策的調(diào)整，土地溢價率下行，也會有一批好的拿地機會出現(xiàn)。”楊程鈞表示。

平安證券指出，金科中西部與三四線城市土儲占比較高，若后續(xù)中西部、三四線樓市景氣度下行，或?qū)句N售造成負面影響。

或許是意識到土地過于集中在重慶及西南地區(qū)的風險，金科也在降低對其的依賴度。

截至2021年6月底，金額總可售資源約為 7311 萬平方米，其中，重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

另一方面，金科還面臨去庫存的壓力。期末，金科存貨賬面余額2473.41億元，較期初增加0.7%，占總資產(chǎn)比例超60%，其中跌價準備約為10.08億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-8月，金科實現(xiàn)銷售額1308.5億元，排名第19，實現(xiàn)全年目標的52%，拿地金額排名比上半年繼續(xù)下降至第45位。

董事長周達、總裁楊程鈞年初的上任，被業(yè)內(nèi)視為創(chuàng)始人黃紅云的正式回歸。在這之前，他剛從與融創(chuàng)長達4年多的股權爭奪戰(zhàn)中脫身，原本以為從此歲月靜好，但隨后又陷入與前妻的財產(chǎn)糾紛中。

業(yè)績會上，董秘張強再次強調(diào)，公司實控人黃紅云和其一致行動人離婚，產(chǎn)生的股票分拆事項已辦理完結，到目前為止雙方仍是一致行動人。

今年，恰逢金科上市十周年。黃紅云此前表示，希望金科是一家能跑馬拉松的公司。但對今天的金科而言，跑馬拉松的步子恐怕要放緩了。