中報(bào)季后，房企債務(wù)數(shù)據(jù)被攤在陽(yáng)光下。

億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的50家頭部上市房企中，綠檔房企僅24家，占比不到一半，黃、橙、紅檔房企分別為19家、5家和1家，降檔減負(fù)依舊任重道遠(yuǎn)。

就三個(gè)維度而言，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率最高，為87.25%；中交地產(chǎn)凈負(fù)債率雖較年初的296%有所減少，但依舊高達(dá)234.80%；富力地產(chǎn)非限制性現(xiàn)金對(duì)短債的覆蓋則從年初的0.40下降至0.25，手頭資金不僅無(wú)法覆蓋短債，資金缺口也進(jìn)一步拉大。

有機(jī)構(gòu)表示，隨著融資環(huán)境收緊、銷售下行壓力加大，疊加部分房企信用事件的發(fā)生，保障財(cái)務(wù)安全、降低負(fù)債率及融資成本將成為各房企工作的重中之重。

降負(fù)債試點(diǎn)滿一年

2020年8月，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城在內(nèi)的12家房企參加了一場(chǎng)主題為“三道紅線”的座談會(huì)，會(huì)上要求各家房企在9月底上交降檔方案。

何為降檔？即房企按照“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)由紅轉(zhuǎn)橙、由橙轉(zhuǎn)黃，最后降至綠檔。

具體來(lái)看，“三道紅線”規(guī)定剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

三項(xiàng)均超出的為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；二項(xiàng)超出的為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)超出的為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；三項(xiàng)均未超出的為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

由于座談會(huì)時(shí)間和中期報(bào)告相近，“三道紅線”也成為當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)的焦點(diǎn)之一。沒有觸碰任一紅線的中海稱，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)；萬(wàn)科雖踩中資產(chǎn)負(fù)債率一條紅線，但直言手握現(xiàn)金充足，對(duì)降檔一事充滿信心；因2019年“黑天鵝”事件影響導(dǎo)致銀行斷貸、評(píng)級(jí)下調(diào)，無(wú)奈之下提前降杠桿、降負(fù)債的新城，可以說(shuō)是因禍得福的典型代表，總裁王曉松認(rèn)為三條紅線對(duì)公司影響不大。

除與會(huì)的12家房企外，其余房企也紛紛表態(tài)，雖未接到監(jiān)管文件，但認(rèn)為“三條紅線”對(duì)行業(yè)發(fā)展是好事，并主動(dòng)加入降檔隊(duì)伍，其中，世茂集團(tuán)、濱江集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)、龍湖集團(tuán)等房企持續(xù)保持綠檔。

降負(fù)債一年，房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況并不理想。平安證券所研究數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，上市房企整體在手現(xiàn)金對(duì)一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期債務(wù)覆蓋比例為117.3%，較2020年末下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，仍高于2014、2015年的歷史低位；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.9%，較上年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為77.6%，較上年末提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率依舊踩中紅線。

具體到企業(yè)，2020年末踩中一條紅線歸為黃檔的萬(wàn)科成功實(shí)現(xiàn)降檔。2021年年中，萬(wàn)科剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為45.83%，凈負(fù)債率為21.04%，現(xiàn)金短債比為2.2，三個(gè)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

繼續(xù)位于紅檔的是富力地產(chǎn)。截至2021年6月底，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為紅檔。

開源節(jié)流促銷回款

由于三道紅線對(duì)融資的要求，房企也通過(guò)多種方式來(lái)改善各項(xiàng)指標(biāo)，例如在銷售端加速回款，提升去化速度；投資端謹(jǐn)慎拿地，減少資金流出。

國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)顯示，上半年20家大中型房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-34億元，相對(duì)去年同期的-1246 億元大幅減少，現(xiàn)金凈流出創(chuàng)過(guò)去十年同期的最低水平。即使剔除掉恒大數(shù)據(jù)，19家大中型房企期內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-894 億元，相對(duì)上年同期-1155 億元亦有所改善。

而為了能繼續(xù)改善指標(biāo)，融創(chuàng)、金科、金茂、龍湖、旭輝等回款率高達(dá)90%的房企，都在年中業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)要抓銷售、促回款。金科甚至直言要以現(xiàn)金為王，做有回款的銷售。

開源方面，由于土拍兩集中和融資限制，房企拿地力度有所減弱。中信建投數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，TOP20房企平均的土地投資強(qiáng)度（拿地額/銷售額）為 38.1%，小于去年同期的 46.2%及去年全年的 41.3%。

拿上半年土地投資強(qiáng)度排名第一的融創(chuàng)中國(guó)舉例?？v然回款率常年維持在100%，有充足的現(xiàn)金流入，依舊在年中業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)外放出下半年會(huì)降低拿地規(guī)模，從而降低負(fù)債指標(biāo)的信號(hào)。

金科則以實(shí)際行動(dòng)減少了土地購(gòu)置金額。2021年上半年，金科新增土地儲(chǔ)備39宗，土地購(gòu)置合同金額達(dá)到354億元，不到去年全年892億元土地購(gòu)置金額的4成。談及下半年投資策略，管理層也表示要遵守監(jiān)管投銷比不超過(guò)40%的“投資紅線”。

綠地香港則更加保守，董事局主席陳軍直言，由于市場(chǎng)變化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，“今年下半年，我們不會(huì)為完成任務(wù)而拿地，將根據(jù)市場(chǎng)狀況隨時(shí)調(diào)整方案，選擇合適的投資機(jī)會(huì)。”

這和世茂許世壇的謹(jǐn)慎拿地策略一致。“世茂今年會(huì)采取一個(gè)比較謹(jǐn)慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴(yán)控公司投資，不拿貴地。”2021年上半年，世茂支付的權(quán)益地價(jià)為118.15億元，而同規(guī)模房企華潤(rùn)置地權(quán)益地價(jià)高達(dá)742.9億元。

值得注意的是，房企擴(kuò)張節(jié)奏放緩的同時(shí)，板塊總資產(chǎn)增速也明顯下降。截至2021年6月底，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)為14.5萬(wàn)億元，相對(duì)2020年末增長(zhǎng) 4.1%，增速大幅下滑，并創(chuàng)下近十年新低。

房企再融資難度加大

現(xiàn)如今，能借新還舊的房企，都成為券商口中的“好房企”，若能在此基礎(chǔ)之下，降低再融資成本，則是難得的“績(jī)優(yōu)股”。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)五個(gè)持續(xù)下降。其中，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.7%，低于各項(xiàng)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.95%；房地產(chǎn)信托規(guī)模自2019年6月以來(lái)持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約15%。

“愿意并且能借錢給房企的渠道和機(jī)構(gòu)不多了。”業(yè)內(nèi)人士表示，投資機(jī)構(gòu)更偏好債務(wù)狀況良好的房企，例如綠檔房企中海、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂，相對(duì)應(yīng)2021上半年的加權(quán)平均綜合融資成本分別為3.60%、3.88%、4.01%。

期內(nèi)，金茂完成發(fā)行30億元的中期票據(jù)，期限三年，票面利率3.74%，低于市場(chǎng)平均水平。而得益于融資規(guī)模和平均利率同比下降，截至2021年6月底，金茂利息開支總額約為31.47億元，同比減少23%，其中，資本化的利息開支約為16.14億元，較上年同期減少44%。

與之形成鮮明對(duì)比的是在近期遭遇股債雙殺的富力。為了借新還舊，富力上半年曾通過(guò)其間接全資附屬公司怡略有限公司訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，擬發(fā)行于2024年到期的3.25億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.625%。

高息發(fā)債并沒有讓企業(yè)債務(wù)好轉(zhuǎn)。9月2日，富力地產(chǎn)2022年1月到期的5.75%債券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，為該債券2016年12月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。

雪上加霜的是，“三道紅線”之外，房企將再迎“三道補(bǔ)丁”。其中，由于不納入監(jiān)管、不計(jì)入有息負(fù)債而備受房企喜愛的商票數(shù)據(jù)，被央行將納入其監(jiān)控范圍，并要求房企每月上報(bào)商票數(shù)據(jù)。

這將意味著，越來(lái)越多的債務(wù)濾鏡將破碎。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，受信貸控制、調(diào)控收緊等因素影響，下半年將有更多房企通過(guò)加快結(jié)轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投資來(lái)實(shí)現(xiàn)“三條紅線”的降檔和優(yōu)化。