圖片來源：視覺中國

截至9月23日下午2時，距離廣州第二批集中供地開拍不足3日，廣州公共資源交易中心的競價平臺顯示，48宗地地塊中只有3塊地有開發(fā)商報價。“按以往的經(jīng)驗，這幾天（房企報名數(shù)量）應(yīng)該要陸續(xù)增加了才對。”

而在4月底廣州市首次集中供地帷幕拉開之時，甚至出現(xiàn)了32家房企競一地塊，多達300組企業(yè)報名的盛況。

“大家的日子都不好過，我們公司今年內(nèi)都沒有拿地的計劃了，投拓部門的人員也裁掉了一半，先過好這個‘冬天’再說。”廣州第二批集中供地推出了48宗地塊，起拍總價約1124億元，計劃在9月26日、27日進行競拍。廣州業(yè)內(nèi)對這批土地的出讓前景持保守看法。9月23日，廣州某上市公司高管對中國房地產(chǎn)報記者表示，預計廣州市第二批集中供地的熱度將大幅下降，流拍的土地宗數(shù)也將遠超首次集中供地。

這一預判在重慶已成為事實。9月23日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶二次集中土拍九宗地塊終止出讓。而在幾個月前的22城首批集中供地中，土拍溢價率上漲較為明顯的城市即為重慶，46宗土地平均溢價率約為43.78%。

值得關(guān)注的是，在已完成第二輪土地集中拍賣的二線城市中，濟南和青島的本土房企拿地金額占比高達88.6%和70.3%，在濟南，除少數(shù)地塊被綠地、中梁、旭輝收入囊中，成交的43宗土地絕大多數(shù)被本土房企，尤其是地方國資委控股的企業(yè)競得。

數(shù)據(jù)來源：廣州公共資源交易中心的競價平臺

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房企拿地更為謹慎

“現(xiàn)在不僅拿地預算沒那么多了，市場也轉(zhuǎn)冷了，土拍要求還提高了，再加上行業(yè)負面新聞的發(fā)酵，企業(yè)拿地謹慎也在情理之中。”

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，第一波供地比較火，因為年初大家都還有彈藥。盡管當前房地產(chǎn)市場有很多挑戰(zhàn)，但是廣州商品房市場一年有3000多億元的蛋糕體量，這在全國市場都是有足夠的競爭力的，二次供地也為房企預留了一定的盈利空間，如果競爭少了，對于實力房企而言，就是布局廣州的絕好機會。

9月以來，重慶、杭州、廈門、福州、蘇州、青島、天津等重點城市已經(jīng)完成第二輪集中供地拍賣。

從已完成二輪集中供地的城市土地成交結(jié)果來看，多數(shù)房企已選擇理性參與，土地溢價率較首輪明顯下降，底價成交、流拍終止出讓頻現(xiàn)已成為二輪集中土拍的“大勢”。其中濟南、天津等城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；長春、無錫、福州、青島、濟南、天津和沈陽在第二輪土地集中供應(yīng)中流拍率大幅提高，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市的第二輪土地出讓流拍率甚至超過了30%。許多城市的第二輪集中供地，在報名環(huán)節(jié)就已顯現(xiàn)出陣陣寒意。

值得關(guān)注的是，本輪土地市場的徹底轉(zhuǎn)冷，與第二批集中供地規(guī)則改變相關(guān)，隨著土地拍賣規(guī)則的重新設(shè)置，不少房企主動選擇冷靜對待，甚至“知難而退”。

以在第一輪集中供地土地拍賣大熱的杭州為例，在第二批供地中，杭州首次試水“競品質(zhì)”，其規(guī)則是房企首先需提供建設(shè)方案，方案通過后開始競地價，競得后所建造的樓盤需通過驗收后才能進行現(xiàn)房銷售。同時，“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限由10%調(diào)整為5%，在地塊達到上限價格之后，轉(zhuǎn)為線下?lián)u號確定競得人。

從9月15日報名截止時的情況來看，杭州的10宗競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達到規(guī)定門檻，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于提前“流拍”。

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3個二線城市本土房企拿地金額占比超五成

“從第二次土地結(jié)果來看，國企、央企是絕對的參拍主力軍，最終的成交情況是國（央）企和民企各占一半。國（央）企分別是：招商、華潤、城建、皖投，民企有置地、龍湖、祥源、和昌，不難看出第二次土拍的拿地企業(yè)在合肥市場都有較強實力。”

中指研究院合肥公司總經(jīng)理齊慶治介紹，以合肥二批集中土拍為例，相比6月合肥第一次集中供地超60家企業(yè)參拍的盛況，第二次集中供地僅有十余家企業(yè)參拍。

“本次土拍參拍房企數(shù)量明顯下降，當時現(xiàn)場出價冷靜。”齊慶治表示，第二次集中供地在土拍中新增“競品質(zhì)”和“競裝配率”規(guī)則，且有限制新房毛坯均價，配建要求多等政策，結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來看，對房企實力提出了較高要求。

“本輪地塊成交溢價率低，在8宗土地中，有6宗土地溢價率在3%以內(nèi)，2宗在10%以上。”齊慶治同時指出，開發(fā)成本的降低也將保證企業(yè)的利潤空間，從而保障商品住宅品質(zhì)，開發(fā)商和購房者都將“從中獲利”。

這一情況也與相關(guān)機構(gòu)的房企新增投資數(shù)據(jù)相吻合。億翰智庫的統(tǒng)計顯示，9月以來，房企新增投資金額排在前五的企業(yè)分別為中國地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國金茂、華僑城和龍湖集團，除龍湖集團外，其他均為國企或央企。

與第一輪土拍中規(guī)模房企多點布局不同，第二輪集中拍地城市中，本土房企拿地明顯增多，且土地溢價率越低，本土房企拿地占比越高。在二線城市中，青島和濟南表現(xiàn)明顯。

風財訊智庫的數(shù)據(jù)顯示，青島第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比達70.3%，除此之外，金茂、華潤、萬科等多家規(guī)模性房企也均有落子。濟南第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比達88.6%。在成交的43宗土地中，僅綠地、中梁、旭輝這三家規(guī)模房企有土地入賬，其余地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業(yè)競得。另外一個二線城市無錫，在第二輪土拍中，本土房企拿地金額占比也達到了56.6%。

公開信息顯示，9月16日，在蘇州第二批次集中供地的6宗地塊中，就有4幅地塊被國企央企拿下，如中鐵建以底價摘得“蘇地2021-WG-42號”地塊；蘇州當?shù)貒笙喑浅峭堵?lián)合當代置業(yè)以底價拍下“蘇地2021-WG-44號”地塊；中建一局旗下中建智地一輪加價后拍下“蘇地2021-WG-48號”地塊；蘇高新集團亦以底價拍下“蘇地2021-WG-41號”地塊。

蘇高新集團官網(wǎng)顯示，公司系蘇州高新區(qū)管委會直屬的國有獨資企業(yè)，在9月16日拿下蘇州相城區(qū)地塊前，也在此前的9月9日競得常州1宗商住用地，溢價率2.12%。

此外，在嘉興市8月30日第二批集中供地出讓中，在當天出讓的7宗涉宅地塊中，全部被國企央企摘得或聯(lián)合民企摘得。

“新的土地供應(yīng)規(guī)則調(diào)整，對中型房企來說可能會獲得更多機會。行業(yè)集中度繼續(xù)增長的態(tài)勢也會發(fā)展變化。”樸石集團創(chuàng)始人兼董事長姚偉示在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也表示，第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，會對大型房企的拿地投入作出一定限制。“原本超大型的地方開發(fā)公司可能會用超過40%的銷售額去拿地，受到國家新的政策導向影響，未來行業(yè)集中度繼續(xù)增長的態(tài)勢可能會發(fā)生一定變化。中型地方開發(fā)公司未來在拿地上的優(yōu)勢反而會凸顯，因為之前可能這類企業(yè)沒有做太多高周轉(zhuǎn)的安排，反而獲得了更多的機會。”