隨著2015年末M3號(hào)線北半段的正式開(kāi)通，青島的地鐵商業(yè)迎來(lái)發(fā)展的新紀(jì)元。早在M3號(hào)線建設(shè)時(shí)期，與地鐵關(guān)聯(lián)的地上商業(yè)項(xiàng)目便扎堆上馬，幾年間這些新興商業(yè)綜合體在規(guī)劃地鐵沿線紛紛落成。反觀地下商業(yè)，雖然具備與地鐵連通的先天優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目進(jìn)展在地鐵人流導(dǎo)入前卻進(jìn)行的不明顯。

其實(shí)，地鐵的開(kāi)通將市民再次帶入地下空間，也重新喚起市民對(duì)地下商業(yè)的關(guān)注。從去年初開(kāi)始，青島市關(guān)于地下空間的規(guī)劃開(kāi)發(fā)大動(dòng)作頻頻。多宗地下空間走上拍賣(mài)臺(tái)，李村、臺(tái)東地下空間規(guī)劃相繼出臺(tái)……與地鐵關(guān)聯(lián)的地下空間開(kāi)發(fā)步伐正在加快。

“地下青島”規(guī)劃全景問(wèn)世

眾所周知，青島地下商業(yè)現(xiàn)狀慘淡，除了即墨路小商品市場(chǎng)還算能夠維持外，青島最早一批地下商業(yè)的代表——龍山商城、中山路商業(yè)街全部處于半停業(yè)狀態(tài)。然而青島軌道交通的建設(shè)，將打破這樣慘淡的局面，青島地下空間建設(shè)，尤其是地下商業(yè)將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折的契機(jī)點(diǎn)。

2015年青島市先后出臺(tái)《地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）及《青島城市地下空間資源綜合利用總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），以此統(tǒng)籌地上、地下規(guī)劃，加大地下空間開(kāi)發(fā)利用力度，形成地下空間健康有序發(fā)展的初步框架。

《辦法》首次對(duì)地下空間予以定義，明確地下空間產(chǎn)權(quán)，并規(guī)定各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招拍掛等有償使用方式取得繳納土地出讓款。

《規(guī)劃》則提出“地下青島”規(guī)劃概念。根據(jù)規(guī)劃，青島全域?qū)⒋蛟炜傉嫉孛娣e11282平方公里的“地下青島”，重點(diǎn)規(guī)劃范圍包含六區(qū)（市南、市北、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島）和藍(lán)色硅谷核心區(qū)及膠東空港組團(tuán)，包含地下交通系統(tǒng)、地下市政系統(tǒng)、地下公共服務(wù)系統(tǒng)和地下防空防災(zāi)系統(tǒng)等功能劃分。規(guī)劃期限劃分四個(gè)階段，到2050年“地下青島”基本形成。

地鐵沿線商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)瞄準(zhǔn)地下

隨著相關(guān)辦法及規(guī)劃的出臺(tái)，青島對(duì)地下空間的開(kāi)發(fā)步伐開(kāi)始加快。而M3號(hào)線最早開(kāi)通的北段直接惠及新都心商圈及李村商圈，開(kāi)發(fā)工作更是緊鑼密鼓的展開(kāi)。

2015年5月17日，青島市首宗地下商業(yè)空間走上拍賣(mài)臺(tái)，該地下空間位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近蓋起商業(yè)綜合體的和達(dá)置業(yè)以137.7萬(wàn)元成功拿到建設(shè)使用權(quán)。根據(jù)規(guī)劃，該地下空間西連地鐵3號(hào)線清江路站2號(hào)口，東連和達(dá)中心城地下一層，未來(lái)將建設(shè)與地鐵3號(hào)線通聯(lián)的地下商業(yè)長(zhǎng)廊。

2015年10月25日，新都心又一宗地下空間進(jìn)行拍賣(mài)，最終被青島市市北區(qū)雙峰工貿(mào)總公司以總價(jià)193.20萬(wàn)元競(jìng)得，樓面地價(jià)1610元/平方米。該項(xiàng)目同樣將作為地上商業(yè)體——雙峰商業(yè)廣場(chǎng)與地鐵連接的走廊，為地上商業(yè)導(dǎo)流的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)容新都心地下商業(yè)空間。

去年9月，李村商圈也公布了針對(duì)地鐵的地下空間開(kāi)發(fā)規(guī)劃，將建設(shè)古鎮(zhèn)路、向陽(yáng)路、少山路地下通道工程。整個(gè)項(xiàng)目的總用地面積約10145平方米，地下通道全部為人行地道，建成后將可連接地鐵3號(hào)線李村站、嶗山百貨等交通及商業(yè)設(shè)施。在滿足人行交通的前提下，配建部分商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施。

作為與李村站同樣享有雙地鐵交匯的站點(diǎn)，傳統(tǒng)商圈臺(tái)東在去年也啟動(dòng)了地下空間規(guī)劃。根據(jù)最新的規(guī)劃顯示，臺(tái)東三路步行街將向地下延伸，挖出一條地下兩層的“新步行街”。 該項(xiàng)目以臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為起點(diǎn)，到十九中為終點(diǎn)，一路經(jīng)過(guò)當(dāng)代商城、穿戴大世界、千川百貨等等，全長(zhǎng)652米，地下部分總建筑面積達(dá)30038平方米，未來(lái)將與地鐵實(shí)現(xiàn)直接連通。

地下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入增長(zhǎng)期

據(jù)記者了解，目前青島興建的地下商業(yè)空間有棧橋PARKCITY、李村維客廣場(chǎng)、臺(tái)東恒泰東鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目、新都心美思佰樂(lè)地下商業(yè)街、市北CBD中央廣場(chǎng)以及青島北客站地下商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，它們都“傍上”了正在如火如荼建設(shè)的地鐵大規(guī)劃，而被冠以了“地鐵商業(yè)”標(biāo)簽。據(jù)悉，每個(gè)地鐵商業(yè)的側(cè)重點(diǎn)略有不同，但隨著軌道交通的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)“片網(wǎng)相融”，形成統(tǒng)一的“地下青島”。

棧橋PARKCITY項(xiàng)目規(guī)劃為一個(gè)集海鮮批發(fā)市場(chǎng)和海鮮美食樂(lè)園的商業(yè)綜合體，建筑面積9萬(wàn)平方米，整體規(guī)劃區(qū)域分為8大板塊，包括海鮮產(chǎn)品展覽區(qū)、中華名吃一條街和海鮮特色餐飲區(qū)及兒童游樂(lè)區(qū)等。屆時(shí)待M3號(hào)線全線開(kāi)通，整個(gè)客流面將覆蓋全青島，棧橋PARKCITY正在急切地等待能夠迎來(lái)“重生”的機(jī)會(huì)。

李村商圈中心的維客廣場(chǎng)改造項(xiàng)目是青島市三大地鐵綜合體項(xiàng)目之一，也是出現(xiàn)在人們視線最早的地鐵商業(yè)。該項(xiàng)目規(guī)劃6萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，建成后將成為省內(nèi)最大的地鐵換乘空間，使地鐵2號(hào)線、3號(hào)線實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，乘坐地鐵的市民可以通過(guò)電梯，直接進(jìn)入周邊的各大商場(chǎng)休閑購(gòu)物。目前項(xiàng)目已啟動(dòng)招商，開(kāi)業(yè)在即。

臺(tái)東“女人街”拆遷后，騰空地塊規(guī)劃了臺(tái)東恒泰東鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目。為在“地鐵商業(yè)”中分得一杯羹，該項(xiàng)目更改了最初規(guī)劃，大幅增加地下空間面積。項(xiàng)目規(guī)劃1.8萬(wàn)㎡地下空間，用于建設(shè)地鐵交換站和地下商業(yè)，地鐵1號(hào)線與地鐵2號(hào)線經(jīng)過(guò)臺(tái)東將在本項(xiàng)目地下實(shí)現(xiàn)換乘。

雖然如今地鐵僅通車(chē)了M3線北半段，但關(guān)于地鐵商業(yè)的熱點(diǎn)話題已經(jīng)吸引了眾多地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，新興的“地鐵商業(yè)”是利用地鐵的輻射力和吸引力來(lái)發(fā)展零售業(yè)的特色商業(yè)，這比單打獨(dú)斗的傳統(tǒng)商業(yè)要更加“吃香”，這些都在其它城市得到了很好的印證。此外，電商對(duì)線下實(shí)體商業(yè)的沖擊，加速了一些地下商業(yè)的衰落，未來(lái)青島地鐵連接的地下或地下大型商業(yè)體中，體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃與組合一定是發(fā)展的大勢(shì)所趨，不管怎么說(shuō)，地鐵將給青島商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一股沖擊，在這樣的發(fā)展大潮下，地下商業(yè)又將迎來(lái)重新崛起的良機(jī)。