在巨量庫存壓頂?shù)纳蜿?，開發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付款的現(xiàn)象其實(shí)早已有之。作為老工業(yè)基地，沈陽城市更新速度越來越快，但居民的投資能力卻難以跟上。

2016年3月28日下午，沈陽市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》（下稱《意見》），22條舉措中，此前最為引人注目的“大學(xué)生零首付”政策被刪除。

與上海、深圳出臺房地產(chǎn)限購措施相反，這次沈陽的樓市新政，目的是化解房地產(chǎn)庫存。其刺激政策包括二手房營業(yè)稅、個(gè)人所得稅先征后補(bǔ)；居民互換住房實(shí)行“零稅費(fèi)”政策；加大公積金貸款額度支持等。

近一個(gè)月前的3月1日，《意見》初稿規(guī)定，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，首付比例實(shí)行“零首付”。這一政策實(shí)屬史無前例，一時(shí)引來全國網(wǎng)民“圍觀”。

在輿論對“零首付”政策熱議幾個(gè)小時(shí)之后，3月1日夜里，沈陽市委宣傳部官微連夜發(fā)布消息，稱“零首付”政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件。

3月23日，沈陽市長潘利國在博鰲亞洲論壇上表示，“大學(xué)生零首付”購房政策“是個(gè)誤會”，“該政策目的是把更多的大學(xué)生年輕人留在沈陽，而不是去庫存。有關(guān)零首付開發(fā)商有意愿出臺，大家也提出了一些建議，現(xiàn)在還在論證”。

沈陽為何會曇花一現(xiàn)“零首付”政策，這一老工業(yè)基地面臨著怎樣的去庫存壓力，南方周末記者近日赴沈陽進(jìn)行了調(diào)查。

墊資湊首付

開發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產(chǎn)界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

2016年3月13日，沈陽市渾南區(qū)白塔河路地鐵站出口處，路人剛剛探出頭，十幾張樓盤宣傳單便塞到眼前，派送員們的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我們的（樓）盤，免費(fèi)接送，可以墊首付。”

當(dāng)?shù)厝税堰@些受雇于開發(fā)商的傳單派送員稱為“小蜜蜂”，他們遍布渾南區(qū)地鐵、有軌電車站。遇到有買房意向的潛在買家，“小蜜蜂”們會蜂擁而上極力爭奪，獲勝的直接用專車將其接送至自家樓盤。

為了賣房子，沈陽的開發(fā)商們使出了渾身解數(shù)。“什么辦法都用上了，‘零首付’都推出了，還有啥沒想過？”沈陽地產(chǎn)圈一位資深開發(fā)商劉超如是說。

“實(shí)在不行，我們可以借錢給您付首付。”置業(yè)顧問楊忠孝所在的樓盤，距離白塔河地鐵站、有軌電車站都不遠(yuǎn)。面對“小蜜蜂”千辛萬苦拉來的看房者，他來不及介紹樓盤情況，就迫不及待地亮出墊資湊首付的底牌。

楊忠孝給出的墊資方案十分誘人。購房者只需支付首付款的20%，剩余款項(xiàng)可由開發(fā)商先行墊付，墊付款項(xiàng)不收利息，可在4年期限內(nèi)分8次償還。舉例來說，總價(jià)50萬的房子，20%的首付是10萬元，客戶只需拿出2萬，再向開發(fā)商借8萬，就可以去銀行貸款買房了。

不過在借款還清之前，開發(fā)商要扣押購房合同。楊忠孝對南方周末記者說，墊首付的營銷方式在沈陽房地產(chǎn)行業(yè)極為普遍。

沈陽有軌電車2號線國際軟件園站附近的一處樓盤，由當(dāng)?shù)匾患颐駹I房企開發(fā)，其置業(yè)顧問張文婷提供的優(yōu)惠套餐與楊忠孝有所區(qū)別。購房者同樣可以獲得首付款20%的墊資，但要支付每年9.6%的利息。“現(xiàn)在辦這個(gè)的人挺多，都是年輕人。”張文婷告訴南方周末記者，辦理有利息的首付墊資業(yè)務(wù)，與銀行房貸業(yè)務(wù)并不沖突。

記者走訪的沈陽樓盤中，有的開發(fā)商還推出了團(tuán)購項(xiàng)目，在首付之外支付1萬—2萬元的“團(tuán)購費(fèi)”，可以享受總房款3萬元—4萬元的減免優(yōu)惠。這一團(tuán)購業(yè)務(wù)與首付墊資并行不悖。

一般而言，購房者正是因?yàn)闇惒粔蚴赘犊?，才會選擇向開發(fā)商借錢墊資，但開發(fā)商仍然開出降總價(jià)的團(tuán)購優(yōu)惠條件。“這兩個(gè)不矛盾，開發(fā)商是想回籠資金，能回多少算多少。”劉超解釋這兩個(gè)看似矛盾的營銷手法時(shí)說，購房者湊夠首付后，可以從銀行貸到房款，這筆資金讓開發(fā)商極為解渴。

劉超在沈陽房地產(chǎn)界耕耘多年，早在2008年，受金融危機(jī)影響商品房銷量驟降之時(shí)，他就嘗試借錢給消費(fèi)者貸款買房。當(dāng)時(shí)敢于如此操作的開發(fā)商鳳毛麟角，劉超介紹，當(dāng)時(shí)有一部分借款為開發(fā)商直接提供現(xiàn)金，也有一部分為第三方擔(dān)保公司提供借貸。

由于墊資風(fēng)險(xiǎn)巨大，劉超等開發(fā)商摸索出按照職業(yè)、地域、年齡等特征擬定的六條“風(fēng)控”標(biāo)準(zhǔn)，對借款的購房者進(jìn)行嚴(yán)格篩選，符合標(biāo)準(zhǔn)的才給辦理墊資業(yè)務(wù)。

六條標(biāo)準(zhǔn)中，其中一條為觀察購房者的現(xiàn)場反應(yīng)。“說話的速度，表情什么的，是不是真心想買能看得出來。”劉超介紹，其他五條標(biāo)準(zhǔn)由售樓小姐控制即可，但這一條需要有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)理親自把關(guān)。

直到現(xiàn)在，開發(fā)商墊資步驟簡化了許多，楊忠孝介紹，如若購房者有墊資意向，直接與開發(fā)商簽署墊資協(xié)議即可。而劉文婷所在的開發(fā)商，可以選擇與第三方簽署借款協(xié)議。

雖然開發(fā)商墊資方案、途徑各有差異，但相較于8年前劉超小心翼翼的“探索”，沈陽地產(chǎn)界逐漸形成了墊資首付的行業(yè)潛規(guī)則。

“想做‘零首付’其實(shí)什么時(shí)候都能做，不用政府號召也能做，不用大驚小怪的。”劉超認(rèn)為，開發(fā)商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產(chǎn)界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

庫存壓力下的利益綁定

在去庫存的過程當(dāng)中，開發(fā)商、銀行、政府的利益已經(jīng)深度綁定，都是為了撬開消費(fèi)者的錢包。

“以前的墊首付都是開發(fā)商自己墊，但這次不一樣，這次是開發(fā)商想讓政府出面解決去庫存問題。”在沈陽從事房地產(chǎn)策劃、營銷工作的張文婷對南方周末記者說。

房地產(chǎn)業(yè)是沈陽財(cái)稅的主力之一。2015年度，沈陽全市納稅百強(qiáng)單位名單中，有24家房地產(chǎn)及建筑業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)全口徑稅收32.4億元。

劉超坦陳，無論開發(fā)商自救式的墊資首付營銷手法，還是政府層面推出的“零首付”政策，歸根結(jié)底都是因?yàn)閹齑媪刻?，房子太難賣所致，“不到萬不得已，不會這么做”。

2014年，沈陽樓市商品房待售面積超過1200萬平方米（沈陽市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），也是在這一年下半年，沈陽房價(jià)進(jìn)入下行周期，商品房銷售面積也大幅減少。

“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。“開發(fā)商找人做擔(dān)保的，客戶不還錢，開發(fā)商得還。”劉超解釋道，“一不小心借錯(cuò)了人，就會賠錢。”

據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)“棱鏡”報(bào)道，2014年10月，沈陽當(dāng)?shù)匾患颐麨殄┑禺a(chǎn)的開發(fā)商推出“零首付”購房項(xiàng)目，結(jié)果銷售出去的300余套商品住宅，有60套房子出現(xiàn)了斷供違約。

銀行是心里最為矛盾的一方。張文婷認(rèn)為，一方面銀行出于風(fēng)險(xiǎn)厭惡，并不歡迎“零首付”政策的出臺。但另一方面，由于銀行業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)深度綁定，業(yè)務(wù)增長又離不開房地產(chǎn)公司業(yè)績的支撐。

當(dāng)?shù)劂y行一度對房貸審核極為嚴(yán)格。劉超介紹說，除了各種必要的資質(zhì)證明、信譽(yù)調(diào)查以外，最嚴(yán)苛的一步是要求出具購房者向開發(fā)商支付款項(xiàng)的“進(jìn)賬單”。

“錢本來就是開發(fā)商借給購房者的，現(xiàn)在又要證明這個(gè)錢購房者已經(jīng)還給了開發(fā)商。”

楊忠孝與張文婷一再強(qiáng)調(diào)，簽署墊資協(xié)議，并不影響購房者到銀行辦理貸款業(yè)務(wù)。“開發(fā)商借錢給購房者，銀行肯定知道，只能睜一只眼閉一只眼。”張文婷分析，在去庫存的過程當(dāng)中，各方利益已經(jīng)深度綁定，都是為了撬開消費(fèi)者的錢包。

瀚博地產(chǎn)樓盤出現(xiàn)違約現(xiàn)象的客戶大部分為異地務(wù)工的農(nóng)民工。這導(dǎo)致政府后來的“零首付”政策把目標(biāo)鎖定在了大學(xué)生身上。

張文婷認(rèn)為，“墊首付”與“零首付”之間的區(qū)別已經(jīng)十分微弱，即便“零首付”政策沒有被叫停，最多也只能起到營銷噱頭的作用，對市場刺激作用有限。

作為東北三省區(qū)域中心的沈陽市，商品房銷量并不算低。沈陽房地產(chǎn)研究所副所長張祥提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年9月份至2016年2月份的6個(gè)月當(dāng)中，沈陽平均每月能賣掉157萬平方米的商品房。

但相較于銷售數(shù)據(jù)，沈陽樓市的庫存量仍然驚人。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月，沈陽房地產(chǎn)市場新建商品房庫存接近3000萬平方米，在其當(dāng)時(shí)納入統(tǒng)計(jì)的39個(gè)城市中居首，在全國也排名靠前。

沈陽房地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，沈陽在售商品住宅庫存大約是2520萬平方米，除此之外，還有在建的工程項(xiàng)目8000萬平方米，以及1000萬平方米的待開發(fā)土地。

“買個(gè)小房就算改善了”

沈陽現(xiàn)有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。

在沈陽讀書的邱紹珺，老家位于沈陽郊縣新民市，2011年從遼寧大學(xué)畢業(yè)后，在沈陽渾南區(qū)購置了一套90平的三居室。邱紹珺的妻子張旭晨當(dāng)時(shí)還未與其相識，也是通過父母幫襯在鐵西區(qū)買了房子。

在張旭晨心目中，住房是一道抹不去的兒時(shí)記憶。小時(shí)候，她與父母一家三口居住在鐵西區(qū)偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，二層平房，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房。每當(dāng)下雨，家門口的土路泥濘不堪。“比電影《鋼的琴》里邊男主角住的紅磚樓還要差。”她說。

2002年，她們居住的片區(qū)迎來舊城改造。當(dāng)時(shí)給出的回遷條件為，到更為偏遠(yuǎn)的地方置換一套大房，或者原地補(bǔ)償一套新房，但是要補(bǔ)差價(jià)。正值中學(xué)階段的張旭晨還未滿18歲，一家三口只有父母兩人可以享受補(bǔ)償指標(biāo)，所以如果選擇原地補(bǔ)償?shù)脑?，只能分到一?0平米的小房子。

經(jīng)過反復(fù)商量，張旭晨家爭取到了姥姥的20平米指標(biāo)，得以享受60平米的補(bǔ)償指標(biāo)。最后，父母又“咬了咬牙”，以每平米600元的差價(jià)作為補(bǔ)償，爭取到了一套75平米的三居室。

張旭晨說，直到現(xiàn)在這處住所都不算太過時(shí)，她的父母仍在其中生活。

沈陽房地產(chǎn)研究所副所長張祥向南方周末記者介紹，作為老工業(yè)基地，在改革開放前，沈陽人均住房面積僅有7.6平方米。1998年之后的全國商品房改革，沈陽一直都在償還歷史欠賬。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房印跡，影響到了沈陽人的商品房消費(fèi)習(xí)慣。沈陽現(xiàn)有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。“老百姓(46.160, 1.35, 3.01%)又不是很富裕，買個(gè)小房就算改善了。”張祥說，沈陽每年棚戶區(qū)改造2萬戶，加上一些改善性需求，房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁。

出于償還歷史欠賬、老城區(qū)改造的需要，新世紀(jì)(23.98, 0.62, 2.65%)以后沈陽的城市建設(shè)進(jìn)入快車道。2000年，沈陽建成市區(qū)面積238平方公里。2014年，達(dá)到430平方公里。老牌重工業(yè)基地鐵西區(qū)，多年來大規(guī)模企業(yè)搬遷，獲得“2008聯(lián)合國全球宜居城區(qū)示范獎”。

大量庫存背后折射的是沈陽作為老工業(yè)基地迫切的城市更新愿望。

邱紹珺與張旭晨結(jié)婚時(shí)，兩人選擇用鐵西區(qū)購置的房產(chǎn)作為婚房。一方面，方便以后張旭晨上下班，另一方面，邱紹珺購入的那套房子生活太不方便。原本規(guī)劃的四期項(xiàng)目，只完成了一期的一半便爛尾，規(guī)劃當(dāng)中的小學(xué)至今是一塊平地，商場只剩下一處栽著半截鋼筋柱子的大坑。

“太不方便了，買個(gè)菜要走半個(gè)小時(shí)，買包煙都沒地方。”邱紹珺抱怨說。