10日和11日，南京河西樓盤(pán)仁恒江灣城開(kāi)啟90套房源認(rèn)籌，在遭到物價(jià)部門(mén)限價(jià)后，其新房源銷(xiāo)售備案均價(jià)44922元/平方米，低于預(yù)期。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10年的這家樓盤(pán)而言，即便價(jià)格有所壓制，但節(jié)節(jié)上漲的房?jī)r(jià)所帶來(lái)的利潤(rùn)依然可觀。

仁恒江灣城這批房源面積均為251平方米，以備案均價(jià)計(jì)算，每套房總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元，其認(rèn)籌金盡管高達(dá)每個(gè)50萬(wàn)元，但眼下河西中部一房難求，加之賣(mài)的又是高端改善“江景房”，到昨天18點(diǎn)30分，傳出已認(rèn)籌1400多個(gè)號(hào)的消息，開(kāi)發(fā)商收獲認(rèn)籌金高達(dá)7個(gè)多億。

這是一個(gè)令人難以理解的市場(chǎng)。上個(gè)雙休日，南京樓市迎來(lái)約2000套房源入市，漲價(jià)、“日光”的聲音再度襲來(lái)。城東雙學(xué)區(qū)樓盤(pán)奧克斯鐘山府推出66套房源，均價(jià)25600元/平方米，賣(mài)光了；江寧樓盤(pán)武夷名仕園推284套房，售價(jià)上漲2500元/平方米，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“賣(mài)光了”；江北的威尼斯水城推出520套房源，均價(jià)同樣上漲，但也說(shuō)“賣(mài)光了”。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口導(dǎo)入明顯的蘇州，樓市火爆與南京相仿。

7日至8日，今年蘇州首場(chǎng)大型土地拍賣(mài)會(huì)出讓13宗地塊，整體溢價(jià)率超195%，吸金250.76億元。繼南京之后，外來(lái)房企紛紛視蘇州為江蘇省內(nèi)又一前景樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)“熱土”，參拍房企中四成是首次入蘇。一番土地競(jìng)拍大戰(zhàn)后，蘇州同樣上演“面粉貴過(guò)面包”的戲碼。據(jù)蘇州365數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，3月蘇州市區(qū)新房成交均價(jià)16927元/平方米，而這場(chǎng)土拍會(huì)18830元/平方米的平均成交地價(jià)，已高出房?jī)r(jià)約2000元/平方米。

如此一幕，還是出現(xiàn)在蘇州兩度出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政之后。上月18日，蘇州推出新規(guī)，包括增加市場(chǎng)供應(yīng)、控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等十條，明確規(guī)定商品房在對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，同批次房源申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超12%。本月1日，蘇州又執(zhí)行嚴(yán)格認(rèn)定首次貸款資格、嚴(yán)查首付資金來(lái)源等八條內(nèi)容，以防止炒房者高杠桿入市。

蘇州樓盤(pán)申報(bào)價(jià)格普遍“虛高”，3月下旬記者在蘇州工業(yè)園區(qū)一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，其申報(bào)價(jià)格高達(dá)每平方米六七萬(wàn)元，但實(shí)際售價(jià)為3.7萬(wàn)元－3.9萬(wàn)元/平方米。由于當(dāng)?shù)卣畬?duì)申報(bào)價(jià)格管控不嚴(yán)，基本尊重市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)，新規(guī)也僅發(fā)出“不宜調(diào)高”的“溫柔勸導(dǎo)”，房?jī)r(jià)上攀沖動(dòng)依舊明顯。此外，首付資金來(lái)源等誰(shuí)來(lái)查，會(huì)不會(huì)查，也有待檢驗(yàn)。所以，目前當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策威力仍然有限。

相城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及木瀆曾是蘇州房?jī)r(jià)低谷，也是剛需集中地，但眼下這兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)跳漲，相城黃橋一帶房?jī)r(jià)去年在8500元/平方米左右，現(xiàn)在漲至15000元/平方米，而眼下又拍出16000多元/平方米的地價(jià)，毗鄰多家樓盤(pán)“連夜捂盤(pán)待漲”，加劇供需緊張。

這樣一個(gè)熱鬧的市場(chǎng)中，不乏暗中哄抬房?jī)r(jià)的推手。“炒房號(hào)”在寧、蘇兩地頻頻現(xiàn)身，知情人士透露，有人以20萬(wàn)元的價(jià)格售賣(mài)南京一炙手可熱的樓盤(pán)房號(hào)，這家樓盤(pán)近期要推新，還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，房子就內(nèi)定得差不多了，但房企內(nèi)部人士卻有買(mǎi)房名額，暗中賣(mài)號(hào)生利；江寧一家樓盤(pán)亦是這樣，有人在微信群中直接標(biāo)價(jià)兜售房號(hào)。“現(xiàn)轉(zhuǎn)碧桂園逸谷苑的房號(hào)，位置好，樓層好。有意者聯(lián)系。”10日記者在網(wǎng)上還發(fā)現(xiàn)新鮮發(fā)布的上述信息。

屢見(jiàn)不鮮的“日光”，個(gè)中也是有真有假。有的熱銷(xiāo)盤(pán)在“退換房榜單”穩(wěn)居前列，有的開(kāi)盤(pán)多時(shí)，認(rèn)購(gòu)和成交數(shù)據(jù)都沒(méi)達(dá)到開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的水平。而樓盤(pán)認(rèn)籌金，雖美其名曰房企篩選客戶(hù)的“試金石”，但一人認(rèn)籌多個(gè)號(hào)卻人為制造“一套房多人搶”的緊張。當(dāng)然，也有樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，售樓處的自然到訪率已下降5%，高房?jī)r(jià)抗性以及投資型市場(chǎng)的不確定性已顯現(xiàn)。只不過(guò)，如此坦陳的聲音，已被“瘋狂”的字眼掩蓋。

“有形之手”已在升級(jí)調(diào)控手段。15日起，南京將調(diào)整土地拍賣(mài)規(guī)則，提高土地出讓首付款，之前“購(gòu)地房企須在7日內(nèi)支付總價(jià)50%的首付款，3個(gè)月內(nèi)支付另外50%款項(xiàng)”的規(guī)定，將變?yōu)?天內(nèi)需繳納土地最高限價(jià)的50%，或60%首付款再加保障房建設(shè)資金，3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊剩余部分款項(xiàng)。

兩年前南京規(guī)定，土地起拍價(jià)之上45%為“最高限價(jià)”，超過(guò)最高限價(jià)的部分歸入保障房資金。以3月18日拍出的鼓樓濱江一幅商住混合用地為例，其最高限價(jià)為37.69億元，最終成交價(jià)為48.2億元，超出的10.51億元即為保障房建設(shè)資金。按先前規(guī)定，這幅地塊的首付款為24.1億元，但如果按照新規(guī)計(jì)算，要多付5億元左右的首付款。

去年下半年以來(lái)，南京土地拍賣(mài)時(shí)地價(jià)頻頻突破最高限價(jià)，這也凸顯此次新規(guī)的針對(duì)性，即抬高拿地資金門(mén)檻，或打壓房企拿地沖動(dòng)，從而平抑地價(jià)，再進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。