或許再也沒有一個城市比鄭州更合適拿來作為剖析中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的樣本了?，F今的中國中部地區(qū)經濟重鎮(zhèn)鄭州，在幾十年前還是一個偏安一隅的小縣城，過去70年間，城市面積擴大了75倍，并還將加速度地成長下去。然而成長的煩惱也隨之出現，高速城鎮(zhèn)化背后的質量問題、太過依賴樓宇經濟帶來的商業(yè)地產高庫存等。 　　　　

鄭州商業(yè)地產：去庫存超40月

如果評選中原大地上發(fā)展速度最快的城市，恐怕非鄭州莫屬。而要評選全國發(fā)展最快的城市，鄭州也會位居其備選名單。過去一年，河南省又有200萬人從農村變成城市人口，城鎮(zhèn)化率上升了1.8個百分點——這相當于是全國平均增速的兩倍，發(fā)達國家的5~6倍。鄭州市作為省會城市，在河南城鎮(zhèn)化進程中擔當了最主要的吸納器角色。未來6年，鄭州市將吸納200萬外來人口。 　　

快速城鎮(zhèn)化讓鄭州的房地產尤其是商業(yè)地產高速發(fā)展。截至發(fā)稿，鄭州房管局對于《中國經營報》記者獲取最新數據的請求未予回復。不過報社獲取的一份權威統(tǒng)計數據表明，截至今年7月份，鄭州區(qū)(四環(huán)以內)非住宅可售面積接近1100萬平方米。根據去年全年月均20多萬平方米的去化速度計算，需要40多個月。

　　

商業(yè)地產的高速發(fā)展讓其面臨著銷售緩慢、庫存量高、同質化嚴重、空置率低等諸多問題。也不乏諸如鄭州地標性建筑“中原之門”爛尾將被拆的現象出現。而在此情況下，未來5年鄭州商業(yè)還有近900萬平方米潛在供應量。在眾多問題中，鄭東高鐵站是其中“重災區(qū)”之一，開發(fā)商普遍采取以價換量，導致與住宅價格“倒掛”，平均每平方米售價低于住宅一兩千元。 　　

高速發(fā)展

在過去的十年間，鄭東新區(qū)是中國中部的一個發(fā)展熱點，整個區(qū)域如一個大工地。 2010年河南房地產商會提供的鄭州市及其各區(qū)的房屋銷售數字或可作為佐證：2010年鄭州全市共銷售辦公用房929326平方米，其中僅鄭東新區(qū)就占去了751390平方米，占全市銷售辦公用房總面積的80%還多，售價居全市最高。 當年能夠顯現出鄭東新區(qū)的火熱的還有一組數字：以與鄭東新區(qū)相鄰的金水區(qū)為參照，在2010年辦公用房銷售數字上，鄭東新區(qū)銷售辦公用房約是金水區(qū)的6倍。然而在商業(yè)用房銷售數字上，鄭東新區(qū)僅是金水區(qū)的三分之一。但是之后的趨勢讓業(yè)內人士匪夷所思，大量地產企業(yè)依舊涌入鄭東新區(qū)，尤其在政府規(guī)劃的高鐵商務區(qū)瘋狂拿地，并最終成為數百萬平方米的高端寫字樓。如今，這里已是高樓林立。 　　

據河南財經政法大學教授劉社所言，企業(yè)在投資中并不清楚有那么多的地產企業(yè)也與自己一樣在高鐵區(qū)周邊拿地并建設成了高端寫字樓，并最終導致同時間拿地、同時間開盤、同時間賣不動。鄭州市相關職能部門是否應該及時進行信息披露并讓預警機制發(fā)揮作用，是值得注意的問題。

根據報社記者獲取的信息，在鄭州市房管局拿出相關預警時，市場過剩早已注定。從政府利益來講，這種局面或許是注定的。樓宇經濟相對普通住宅，在過去幾年中是一塊麻煩少、利益多的事業(yè)。也剛好契合鄭東新區(qū)提出的總部經濟、2.5產業(yè)。政府的盤算在于不僅可以從土地出讓中獲益，后續(xù)還能夠帶來穩(wěn)穩(wěn)的稅收，且這一塊并沒有太多的條條框框。 　　

記者拿到的一份不完全統(tǒng)計數據報告顯示，在2012年鄭州寫字樓入市高達500多萬平方米，這一年開發(fā)的寫字樓將賣到2020年。 　　

快速城鎮(zhèn)化

不妨暫且將目光移至1927年，當年馮玉祥主政河南，對一個叫鄭縣的小城進行了第一次規(guī)劃，一部名為《鄭埠設計圖》顯示當時規(guī)劃面積為10.5平方公里。1954年，河南省會從開封遷到鄭縣，正式改名為鄭州。這奠定了鄭州成為大都市的根基，但是真正讓鄭州快速發(fā)展起來的，還是最近一二十年。歷經七次規(guī)劃，鄭州市政府的宏大規(guī)劃版圖將涵蓋1700公里范圍。而最新的規(guī)劃是到2020年，鄭州都市區(qū)建成區(qū)面積將達1000平方公里以上。 　　

2014年年底鄭州全市建成區(qū)面積達412.7平方公里。近70年來，鄭州市區(qū)的面積擴大了75倍，其中近十年增大70%。鄭州面積平均以每年10平方公里的速度增長。規(guī)劃趕不上城市發(fā)展需要，城市框架越拉越大。這體現在城鎮(zhèn)化率方面是滿滿的驕人成績：2014年河南省城鎮(zhèn)化率45.2%的數字。 　　

不過在中國區(qū)域經濟學會副會長肖金成看來，想趕上全國平均水平，也是河南方面的一個目標，但是起點是比較低的，沒有必要急于求成。如果現在比全國水平差兩三個點，幾年的努力是可能趕上的。但是如果差十來個點，這樣要趕上，尤其是在五年內趕上，這個是不怎么顯山露水的。能夠在2030年趕上全國平均水平，我覺得就已經非常不錯了。 　　

肖金成質疑快速城鎮(zhèn)化背后，政府靠什么提供大量就業(yè)崗位，如果沒有這么多的就業(yè)崗位，靠什么生活。 城鎮(zhèn)化水平不是一個單純的統(tǒng)計問題，也不是一個單純的戶籍問題。我覺得盲目地為了獲得一個指標，是沒有意義的。 　　

河南財經政法大學教授胡星亦表示，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化重速度輕質量，導致質量不高，“半城鎮(zhèn)化”嚴重，“房地產化”嚴重，人的城鎮(zhèn)化與地的城鎮(zhèn)化不協調。今后在推進城鎮(zhèn)化的進程中，關鍵是提升城鎮(zhèn)化的質量。而矛盾的是，政府正是將發(fā)展契機和解決發(fā)展中的矛盾，押寶在城鎮(zhèn)化和核心增長極上。 　　

城市再升級　　

寫字樓泡沫僅僅是一個方面的問題，在城鎮(zhèn)化進程中就業(yè)問題，城鎮(zhèn)化帶來的交通和教育問題，更隱性一些的各種商業(yè)形態(tài)落后、人才缺乏問題，都是迫切的。而政府對于形勢的判斷，對于未來的規(guī)劃，直接影響到市場中相關企業(yè)和機構。談論鄭州，鄭東新區(qū)總是一個繞不開的區(qū)域。其產業(yè)缺乏是核心爭議所在。 　　

河南大學經濟學教授耿明齋曾在2011年接受報社記者采訪時表示，如果說鄭東新區(qū)存在什么不足的話，也是鄭東新區(qū)的產業(yè)支撐相對比較滯后，這是鄭東新區(qū)現在以及未來需要值得注意的一個問題。 　　

官方給出的數據是該區(qū)70%的收入源于土地出讓金。媒體對此有一個更加易懂的詞語：土地財政。 　　

如今幾年過去，土地財政依然占據主流。作為鄭東新區(qū)最后一塊土地，龍湖副CBD制造出一個又一個地王。每畝土地價格高達一兩千萬元。事實上，依靠土地增值是解決龍湖區(qū)域各項投入的重要手段，以鄭東新區(qū)為例，土地賣完，未來發(fā)展依附何在?鄭州市的規(guī)劃似乎回應了這一點：一個面積與“老鄭東新區(qū)”相當的區(qū)域已被規(guī)劃，成為大鄭東新區(qū)的一部分。這里地產商已經開始動手淘金，但是報社記者的調查卻顯示，市場需求和房價高企或導致庫存加劇，計劃延緩。 　　

在河南本土商界和學界，對于城鎮(zhèn)化帶來的商業(yè)形態(tài)落后早已關注到。五星級酒店“扎堆”，卻鮮有賺錢的。商場遍地開花，但運營能力普遍差強人意。鄭州花園路區(qū)域的商戰(zhàn)早就暗流洶涌。萬達和鄭州本地開發(fā)商建業(yè)緊挨著建設大型商場，盡管附近商場早已被業(yè)內人士認為過剩。 　　

“我還很少看到有城市出臺關于商業(yè)區(qū)和商業(yè)網點的規(guī)劃，商業(yè)區(qū)和商業(yè)網點是兩回事。在這方面還是個新問題。”河南財經政法大學教授劉社說，這也是城鎮(zhèn)化過程中出現的新問題，這就好比20年前誰會想到停車場的問題，而現在家家都遇到停車的問題。