23日、24日，蘇州分兩場(chǎng)在網(wǎng)上拍賣15幅地塊，其中10幅設(shè)定最高限價(jià)。23日率先拍賣15幅地塊中的4幅，2幅為商業(yè)用地，2幅為設(shè)定價(jià)格“紅線”的住宅用地。經(jīng)歷激烈的網(wǎng)上報(bào)價(jià)后，2幅限價(jià)地塊均因沖破“紅線”而流拍。當(dāng)?shù)谝环迌r(jià)地塊流拍后，上海易居研究院副院長楊紅旭在微博上稱，這是中國首例因?yàn)檎O(shè)定最高競(jìng)拍價(jià)而流拍的地塊。

蘇州于2015年7月實(shí)行土地拍賣網(wǎng)上競(jìng)價(jià)機(jī)制。5月18日晚，蘇州出臺(tái)“土地限價(jià)令”，規(guī)定網(wǎng)上掛牌出讓的地塊須設(shè)定最高報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。這一新規(guī)，被業(yè)內(nèi)視為類似先前股市推行的“熔斷機(jī)制”。當(dāng)?shù)卣Ｍ璐似揭滞恋厥袌?chǎng)的高熱，進(jìn)而平抑節(jié)節(jié)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)。

23日迎來“土地限價(jià)令”后首個(gè)拍賣地塊，報(bào)名房企接近30家，其中不乏萬科、招商、金地、新城、旭輝這樣的“大牌”。昨日拍賣的4幅地塊中，兩幅商業(yè)用地以底價(jià)成交，而另兩幅限價(jià)住宅用地則經(jīng)歷了“乒乓球賽”式的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)拼搶。

下午3點(diǎn)拍賣的39號(hào)住宅地塊，位于高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)，總面積約4.47萬平方米，起始價(jià)47606萬元，限價(jià)100106萬元。短短1分鐘網(wǎng)上就出現(xiàn)17輪競(jìng)價(jià)。拍賣不到40分鐘時(shí)，競(jìng)價(jià)達(dá)到112輪，超過限價(jià)警戒線，但113輪時(shí)仍有競(jìng)買人出價(jià)100606萬元，此時(shí)，樓面地價(jià)達(dá)到14066.68元/平方米，溢價(jià)率111.33%。地塊遇“熔斷”流拍。

接下來拍賣的41號(hào)住宅用地，位于高新區(qū)滸關(guān)開發(fā)區(qū)，總面積約13.85萬平方米，是本次掛牌地塊中面積最大的一幅，起拍樓面價(jià)6714.3元/平方米。這幅地塊的競(jìng)價(jià)明顯比39號(hào)地塊要快得多，僅花58秒時(shí)間就競(jìng)拍到了48輪，到109輪時(shí)，已超出271152萬元的限價(jià)“紅線”，即便如此，房企依舊競(jìng)價(jià)不斷，至2分40秒時(shí)即“狂奔”到120輪，總價(jià)直達(dá)290662萬元，此時(shí)樓面地價(jià)14994元/平方米，超出起拍樓面價(jià)123%，再現(xiàn)流拍收尾的景象。

41號(hào)地塊剛開拍就流拍，在業(yè)內(nèi)看來十分詭異。因?yàn)?1號(hào)地塊和39號(hào)地塊位置差別不大，而前者面積是后者的3倍，拿下地塊需要25億-30億的資金，考驗(yàn)房企實(shí)力。但是，后者拍賣時(shí)報(bào)價(jià)卻顯得豪氣沖天。

在“土地限價(jià)令”出臺(tái)之初，網(wǎng)友就熱議，實(shí)施過程中可能出現(xiàn)當(dāng)?shù)貕K競(jìng)拍價(jià)已達(dá)最高限價(jià)時(shí)，對(duì)手卻惡意加價(jià)以至于超出最高限價(jià)造成流拍的情況，昨日首場(chǎng)土拍似乎應(yīng)驗(yàn)了這樣的猜測(cè)。而蘇州網(wǎng)上拍地雖然設(shè)定了加價(jià)幅度限制，不可能出現(xiàn)一舉牌就直達(dá)最高限價(jià)的情況，但是，并不排除一些志在必得的房企采用自己和自己的“馬甲”競(jìng)拍的戰(zhàn)術(shù)，41號(hào)地塊過快的報(bào)價(jià)節(jié)奏就讓業(yè)內(nèi)充滿猜疑。

蘇州目前并未制定“土地限價(jià)令”細(xì)則，昨日網(wǎng)上拍賣界面上，僅出現(xiàn)如下表述：“參與競(jìng)買的房地產(chǎn)開發(fā)商不得擾亂土地掛拍、房地產(chǎn)交易正常秩序。經(jīng)查實(shí)，存在相關(guān)違規(guī)違法行為的競(jìng)買人將被納入蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)黑名單，限制或禁止其在一定時(shí)間內(nèi)在蘇州市區(qū)范圍內(nèi)參與土地競(jìng)買，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”

無論如何，首場(chǎng)拍賣限價(jià)地塊均流拍還是引發(fā)業(yè)內(nèi)擔(dān)憂：如果24日拍賣的8幅限價(jià)地塊再上演“熔斷”景象，則意味著及時(shí)入市的新地塊少了，在供需矛盾仍然突出的蘇州，有效供應(yīng)跟不上，就難以真正抑制房?jī)r(jià)過快上漲。“過熱的土拍應(yīng)該有個(gè)上限，不該再頻出新地王，從這一點(diǎn)來說，政府出臺(tái)政策非常及時(shí)。”蘇州科技大學(xué)教授盛承懋同時(shí)也認(rèn)為，“流拍并不是好現(xiàn)象。目前蘇州住宅庫存僅2萬套左右，處于供小于求的狀態(tài)，急需補(bǔ)庫存，因此開發(fā)商拿地的熱情很高。在操作過程中，保證一定的土地供應(yīng)量是必要的。”盛承懋認(rèn)為，政府應(yīng)完善“游戲規(guī)則”，宜細(xì)不宜粗，既不超過土地拍賣的最高限價(jià)，又避免流拍，比如規(guī)定最快接近臨界點(diǎn)的開發(fā)商拿地等，方是可行之策。

值得注意的是，在政府“有形之手”欲強(qiáng)制干預(yù)之時(shí)，市場(chǎng)這只“無形的手”已開始自我調(diào)節(jié)了。5月中旬，蘇州吳江樓盤蘇州灣壹號(hào)房?jī)r(jià)大跌8500元/平方米。5月20日，蘇州工業(yè)園區(qū)的九龍倉時(shí)代上城風(fēng)華又傳出緊急加推100平方米和120平方米戶型、不分樓層和朝向均一口價(jià)28000元/平方米的消息，而與12日該樓盤推出的一批房源價(jià)格相比，此次房?jī)r(jià)突降4000元/平方米。

蘇州當(dāng)?shù)孛襟w同行稱，蘇州樓市的風(fēng)向已有些看不清，坊間很可能將出現(xiàn)觀望情緒。