宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析

1、銀川下轄各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)劣參半，但整體走勢向好，仍屬高速發(fā)展城市

2、常住人口增速放緩，但城鄉(xiāng)居民收入增勢向好，社零及消費(fèi)指數(shù)穩(wěn)步上漲

銀川市2016年前三季度GDP為8%，仍屬于高速增長的城市行列; 以興慶區(qū)、金鳳區(qū)和賀蘭縣為主的管轄區(qū)縣是帶動銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要區(qū)縣;

2016年前三季度，銀川市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21290元，增速較去年同期上升了7.2%;農(nóng)村居民人均可支配收入9706元，增速較去年同期上升了7.8%;

2016年前三季度，銀川市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.4%，社會消費(fèi)品零售總額368.87億元，同比增長7.0%。

3、全市各產(chǎn)業(yè)線條投資保持平穩(wěn)增長，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題仍需持續(xù)關(guān)注

2016年1-3季度，銀川市GDP達(dá)1104.6億，按可比價(jià)格計(jì)算，增速為8%;

2016年1-3季度，銀川市固定投資達(dá)1200.8億元，同比增長11.1%，增幅居全區(qū)第3位，比全區(qū)平均水平高0.3%。從總體情況看全市投資仍處于較好的增長水平，呈現(xiàn)一產(chǎn)規(guī)模下降、二產(chǎn)趨向平穩(wěn)、三產(chǎn)小幅提升的運(yùn)行特點(diǎn);

2016年1-3季度銀川市第一產(chǎn)業(yè)完成投資22.3億元，同比下降17.1%，占全市投資比重為1.8%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資518.5億元，同比增長19.5%，占全市投資比重為43.2%;第三產(chǎn)業(yè)完成投資660億元，同比增長6.4%，占全市投資比重為55%。第二產(chǎn)業(yè)投資增速雖有回落，但對投資增長的貢獻(xiàn)率仍達(dá)到70.6%，第三產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)投資影響增速小幅回升，貢獻(xiàn)率為33.3%。其中，工業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資對投資增長的拉動分別達(dá)到7.0和7.5個(gè)百分點(diǎn)，是拉動投資增長的主要力量。

二、規(guī)劃及政策回顧

1、銀川未來建設(shè)的目標(biāo)是成為西北地區(qū)重要的中心城市

城鎮(zhèn)規(guī)劃分為4個(gè)等級:將市域城鎮(zhèn)按照等級規(guī)模分為4個(gè)等級，其中：1座大于100萬人口的城鎮(zhèn)，即銀川中心城區(qū);7座5萬~20萬人口的城鎮(zhèn);包括靈武東塔、賀蘭習(xí)崗、永寧楊和、寧東組團(tuán)、德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)、濱河經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)組團(tuán);9座1萬~5萬人城鎮(zhèn)，包括掌政、大新、鎮(zhèn)北堡、李俊、閩寧、洪廣、馬家灘、崇興、豐登;小于1萬人的城鎮(zhèn)12個(gè)。

“三帶一區(qū)” 構(gòu)建旅游格局： 在發(fā)展布局方面，除了已經(jīng)形成品牌的賀蘭山東麓文化旅游帶和黃河旅游帶外，規(guī)劃還提到了環(huán)城休閑度假帶和“塞上湖城、回鄉(xiāng)風(fēng)情”旅游區(qū)，結(jié)合城市特色發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)。

“四軸兩帶多中心”中心城區(qū)突出作為銀川市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中心城區(qū)的規(guī)劃也是《總體規(guī)劃》中特別提到的環(huán)節(jié)。

居住用地，新增與挖潛結(jié)合布局興慶區(qū)采用“完善南部，發(fā)展北部，疏解舊城”的思路調(diào)整居住區(qū)布局。金鳳區(qū)采用“控制中心，發(fā)展南北”的思路進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)。

2、閱海灣中央商務(wù)區(qū)的成功簽約意味著金鳳區(qū)CBD發(fā)展駛?cè)?ldquo;快車道”

2017年1月6日，“相約閱海灣·共創(chuàng)新發(fā)展”2017銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)推介簽約會在北京成功舉行，200余位在北京頗具影響力的企業(yè)代表出席了推介簽約會。

此舉為銀川市金鳳區(qū)擴(kuò)大與北京各領(lǐng)域合作搭建了一個(gè)良好的平臺，攜手加快城市建設(shè)和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，推動銀川市金鳳區(qū)與北京企業(yè)合作向更寬領(lǐng)域、更深層次和更高水平邁進(jìn)，銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

3、由于地震斷裂帶的緣故，興慶區(qū)東部將以帶狀休閑公園概念規(guī)劃為主要方向

市規(guī)劃管理局通過對興慶區(qū)東部兩條地震斷裂帶用地進(jìn)行研究，劃定了興慶區(qū)東部的14個(gè)功能區(qū)段公園和10個(gè)即將建設(shè)的帶狀休閑綠地片區(qū)，未來將通過綠地片區(qū)、城市綠道逐漸串聯(lián)起城市現(xiàn)有公園，組成城市帶狀休閑公園。

4、西夏區(qū)目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是以招商引資為主，面臨全面規(guī)劃統(tǒng)籌的新突破

西夏區(qū)地處賀蘭山東麓，是自治區(qū)百萬畝葡萄文化長廊的核心區(qū)和銀川西線黃金旅游中心區(qū)。西夏區(qū)將按照市委關(guān)于落實(shí)綠色發(fā)展理念加快美麗銀川建設(shè)的安排部署，進(jìn)一步謀劃加快推進(jìn)和突破發(fā)展思路;

也將把抓投資、穩(wěn)增長作為首要任務(wù)，集中力量抓項(xiàng)目促投資，加大招商引資力度，加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

5、2016年主要政策回顧

1月賀蘭出臺房地產(chǎn)“十二條”：買商品房每平方米可獲180元補(bǔ)貼

3月“組合貸”限制降低：銀川住房公積金管理中心與商業(yè)銀行聯(lián)手，放開“組合貸”限制。

6月寧夏七部門聯(lián)合出臺《寧夏房地產(chǎn)市場去庫存實(shí)施方案》

8月公積金提取手續(xù)材料量將減80%

11月房屋租賃新政，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場，停建經(jīng)適房。

10月住建部“九不準(zhǔn)”：一類是：誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，另一類是：違法違規(guī)銷售行為。

寧夏銀川市實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

【2016年年初銀川發(fā)布了一系列減稅降息降首付政策以支持房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)略方向，年末時(shí)政策主方向偏向鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場，意在建設(shè)更健康的地產(chǎn)環(huán)境?？傮w來看，銀川的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境相對寬松且穩(wěn)定，“去庫存”基調(diào)貫穿始終，信貸支持寬松。盡管房地產(chǎn)政策中央層面總體趨緊，但因地制宜，銀川政策再趨緊是小概率事件?！?/p>

三、房地產(chǎn)運(yùn)營分析

2016年銀川市房地產(chǎn)投資高速增長，商品房銷售量保持平穩(wěn)

2016年土地市場整體低迷，供需雙雙出現(xiàn)萎縮，但價(jià)格表現(xiàn)相對平穩(wěn)

相比去年，2016年銀川各區(qū)域土地成交相對平均，結(jié)構(gòu)更加合理

2016年銀川商品房整體走勢量升價(jià)跌，商辦物業(yè)成交大幅上漲是唯一亮點(diǎn)

金鳳、興慶兩區(qū)住宅量價(jià)雙高，為銀川成交主力區(qū)域，周邊區(qū)縣熱度待提升

閱海壹號院摘得2016年銷冠項(xiàng)目稱號，三大熱點(diǎn)區(qū)域銷售依舊保持強(qiáng)勢

四、住商辦市場分析

三區(qū)主要在售項(xiàng)目共計(jì)約84個(gè)，金鳳區(qū)占比54%，新增樓盤集中新城板塊

2016年銀川商品房成交量同比增長1.7%，商品房整體走勢呈量升價(jià)跌

2016年，銀川市商品住宅最終成交量461.97萬㎡，同比增長1.7%;銀川市商品住宅最終成交價(jià)格為4449元/㎡，同比下滑1.1%，整體銀川樓市房價(jià)相對穩(wěn)定。

銀川商辦物業(yè)有所突破，但集群效應(yīng)區(qū)域有限，競爭激烈

目前銀川市(三區(qū))在建和在售的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目為18個(gè)，2016年在售商業(yè)辦公樓項(xiàng)目9個(gè)，預(yù)計(jì)2017年開售項(xiàng)目6個(gè)，2018年開售項(xiàng)目3個(gè);

五、市場預(yù)判及企業(yè)建議

2017年新盤集中爆發(fā)，產(chǎn)品愈加豐富，銀川地產(chǎn)市場更加多樣化

政策方面：1、2016年主要政策在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場降低庫存、提高效率、有序發(fā)展;2、銀川因市場、產(chǎn)業(yè)、人口等原因，2017年銀川政策趨緊是小概率事件。

庫存方面：1、截止12月末，全市商品房待售面積685萬㎡，按照16年的去化速度計(jì)算，消化周期超過15個(gè)月; 2、待售面積不斷增加，加劇了供給與需求結(jié)構(gòu)差異;另外，商品房去庫存壓力加大，過多的存量積壓在一定程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周轉(zhuǎn)，增加了成本與風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展帶來隱憂。

成交方面：預(yù)判成交量會再次突破，商品房全年成交量600萬㎡左右，其中住宅突破500萬㎡;價(jià)格方面，在品牌開發(fā)商的帶動下，銀川房價(jià)會有所回升，全市均價(jià)2017年突破5000元關(guān)口。

客戶需求：客戶關(guān)注點(diǎn)趨于多元，買方市場下，客戶購房更為謹(jǐn)慎，眼光越來越挑剔; 改善型需求對商品舒適度、人文環(huán)境、品牌關(guān)注度將再放大，客戶導(dǎo)向下的改善產(chǎn)品升級加速。

房企開發(fā)布局：1、恒大、天山、中房強(qiáng)勢投入，TOP10房企格局將生變，2016年天山集團(tuán)奮勇拿地，有望躋身TOP10;

2、服務(wù)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育、文化、旅游等方面尋找房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的潛力和空間，形成以產(chǎn)品的多樣化服務(wù)居民的住房消費(fèi)，提升企業(yè)的市場競爭力，天山海世界落戶銀川，隨著地產(chǎn)市場精細(xì)化發(fā)展，各類主題類地產(chǎn)項(xiàng)目在銀川落地，地產(chǎn)開發(fā)模式多元化。

2015年起，受經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)市場大環(huán)境等不利因素的影響，房地產(chǎn)對投資拉動作用明顯減弱。另外，受市場觀望氣氛濃厚，消費(fèi)者購買意愿和預(yù)期下降，對開發(fā)商提出以下幾點(diǎn)建議：

1、進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和分析。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)查，結(jié)合宏觀數(shù)據(jù)資料，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期和房地產(chǎn)市場價(jià)格波動等問題的監(jiān)測分析、科學(xué)研判、合理引導(dǎo)。

2、培育新增長點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。受經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大、商品房銷售市場遇冷，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挖掘新的增長點(diǎn)，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從服務(wù)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育、文化、旅游等方面尋找房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的潛力和空間，形成以產(chǎn)品的多樣化服務(wù)居民的住房消費(fèi)，提升企業(yè)的市場競爭力;充分利用當(dāng)前發(fā)展迅猛的電商業(yè)，改變宣傳、銷售模式，促進(jìn)房地產(chǎn)融資、開發(fā)、消費(fèi)和服務(wù)，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3、多途徑消化存量房屋，著力提高企業(yè)資金回籠。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)對于新開盤房屋適度讓利，低價(jià)入市消化庫存，盤活資金。對一些庫存量大的項(xiàng)目小區(qū)，在交通、教育、醫(yī)療、生活等配套設(shè)施方面進(jìn)行完善優(yōu)化，提高樓盤競爭力，刺激消費(fèi)者購買。

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