隨著城市化進展加速，拆遷成為了我們身邊一種非常常見的現象。

但你也許不了解的是，拆遷這樁生意背后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都隱藏著暴利因子，有些拆遷項目利潤率有的能達到300%-400%，拆遷公司操作一個項目短短幾月就能賺幾百萬……如此暴利的產業(yè)，究竟是怎樣做到的?

我的老家在陜西咸陽乾縣馬連鎮(zhèn)，是個遠近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，我們鎮(zhèn)的人基本都在從事跟拆遷相關的產業(yè)，比如我，除了有一個自己的木料場在經營外，也會接一些拆遷工程自己做，甚至入股別人的拆遷工程。

我們鎮(zhèn)不大，但僅木材廠就有差不多300多家，是附近有名的舊木料市場，其中很多木料都是從西安、咸陽的拆遷工地上拉回來的。當地很多木材廠的老板也都跟我一樣，至少有兩個身份：木材經銷商和拆遷公司股東，而且因為這兩個生意掙了大錢的不在少數。

隨著這兩年西安咸陽市大規(guī)模的拆遷工程越來越多，掙到錢的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實際做工程的公司，到挖機出租商、渣土運輸車、舊材料市場，都成為拆遷利益鏈條中獲利的一環(huán)。

毫不夸張的說，拆遷生意就是一座暴利的“金礦”。

“拆遷利益鏈”

算起來我做拆遷工程也有十多年了，其中干的最多的就是城中村拆遷。

拆遷招標分為兩種情況，首先都是由有資質的拆遷公司承包拆遷工程。

接下來，會根據不同工程具體狀況，分兩種方式操作：一種是工程利潤非常大的，工程發(fā)包方會按每平米幾十元的收費標準進行招標，各家拆遷公司會根據評估結果決定是否競標(當然，最后中標的肯定都是有背景的關系戶);對于一些利潤不大但拆遷又比較費勁的項目，工程發(fā)包方會按每平方米幾十元的費用標準給中標的拆遷公司進行補貼。

無論以上哪種情況，按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15-20元的保證金。說白了其實就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時用來賠償。

拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機，組織農民工、聯系渣土車主。拆遷公司收益主要來自拆下來的鋼筋、門窗等，這筆費用加上發(fā)包方給的費用(或刨去上交給發(fā)包方的費用)及挖機出租方、農民工及渣土車主相應費用后，就是拆遷公司的純利。這是個穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢。

拆下來的東西中，鋼筋和門窗最值錢。

一般的城中村拆遷，每平方米可產生20公斤左右的鋼筋，拆下的門框可賣5-6元/平方米。以一個10萬平方米左右的城中村為例，承包價格為15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包費、人工費、拉土費、機械費用后，一個城中村拆下來，短短幾個月，輕輕松松就能賺到好幾百萬。

“怎么攬活?”

拿工程，主要看關系。有的工程先由專門負責拆遷的國有性質的經營公司拿到，然后再轉包給拆遷公司。有門路的則可以直接從相關部門接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹了。

當然，好處費是少不了的，而且一般這個費用還都不低。具體數額因人而異、因具體工程而異。關系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

拿到活后，拆遷公司就開始評估。評估就是定價，一平方米多少錢，主要是看建筑里邊貨多貨少。“貨”主要是指鋼筋、門窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。

按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質。那些沒有資質的拆遷公司，為了攬到活，必須找一家有資質的公司掛靠，實在找不到掛靠單位的，往往會冒險借別人的執(zhí)照。有一回承包華陰一個活，我們一次拿了16個照，都是借別人的。

還有一部分工程，會政府相關部門交給開發(fā)商，再由開發(fā)商發(fā)包給拆遷公司。想拿這樣的工程，你必須和開發(fā)商很熟，或者是能搭上比較可靠的關系，不然很拿到手。

“怎么找人合伙?”

評估完成，確定價格后，拆遷公司開始尋找合伙人，一般都是由大股東或者牽頭拿到工程的人去找股東入伙。

根據工程量和押金量，股東可多可少。一般10萬算一股(也就是想入股最少得10萬)，多的可以幾百萬。2008年時，我和別人在西安北郊承包了一個活，30萬平方米，需交押金500萬元。那次我們找了18個股東。

利潤也是按出資比例分配，大股東分的更多，因為工程是大股東攬過來的。有時候他說要給介紹人提成，可能好幾百萬，直接從“空中”提走，這些錢都不入賬。實際上這些錢一部分給了介紹人，一大半很可能就是大股東自己直接拿走了。

動遷時，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成。

一般情況下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶還能額外掙最高上萬的提成。也有些不攤成本不出人，只拿錢不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會。不要這些股東，很可能你這活都干不成。

在我們馬連鎮(zhèn)，入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實力較為雄厚、可以牽頭或當大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。一次能拿出二三百萬的起碼有200人。

在馬連鎮(zhèn)，一天攢個一兩千萬不是問題。只要有活干，股東多的是，馬上就能拿錢入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲蓄一天內錢就能給提空了，經常能看到縣上的運鈔車一天來回幾趟地往鎮(zhèn)上運錢。

“拆遷環(huán)節(jié)如何掙錢?”

找齊股東，交了押金，就可以開始進入拆遷環(huán)節(jié)，包括動遷、安置村民。產生的所有費用基本都由開發(fā)商承擔，政府只是出面協(xié)調和村民的關系。拆遷改造前開發(fā)商會先把錢給政府，政府再補償給拆遷戶。

這部分費用(包括回遷分配的住房、門面房等)是相對固定的。建成后的樓房先安置村民。所以如果樓蓋得低了，開發(fā)商利潤也就薄了，這也是為什么開發(fā)商都喜歡蓋高樓的原因，因為樓越高利潤越大。

大部分村民在拿到補償、安置款后，都能順利搬走。

當然，也有少數釘子戶。為了趕工期，只能強制拆遷。這期間產生的一切費用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門出面協(xié)調、談判，最后實在不行就由開發(fā)商拿錢賠償。

拆遷暴利行業(yè)的利潤到底有多大?可以說，一般都是投多少，掙多少，活多的話掙得更多。

我算了一筆細賬：2009年拆遷西安南郊某村，共50萬平方米，發(fā)包方給出的價格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，就這樣也掙錢。

其中，挖機每平方米3.5元，共175萬元;清理垃圾按每平方米10元付給渣土車主，共500萬元;賣舊鋼筋、門窗、椽子等共收入750萬元，再刨除管理費10萬元，這個工程總共賺了565萬元，工期只用了不到3個月。

這個工程我們交了600萬元的押金，其中最大的股東出了300萬元，其余有拿100萬元的，也有出10萬、20萬的。我當時只入股了10萬元，我們這樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅。這一個工程做下來，也賺了將近10萬元。

3個月，將近100%的利潤!而且一般的拆遷工程，工期都不會超過3個月，真真是一門時間短、見效快、利潤高的好生意。

干拆遷，利潤低于20%就算賠錢。但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶，包括電子表，三相電表，黑電表，地板磚，廢鐵皮，廢塑料管，鋁線等廢料處理，就是一筆大買賣。保守來算，一個工程僅塊就有幾百萬的收入。

拆遷既然這么暴利，許多人當然也趨之若鶩，紛紛欲擠進這個一夜暴富的行當。

好多公司為了攬到活，最后都不惜動刀子，工地上經常能看見兩幫人拿著棍棒、刀子對打，說到底，都是看中了這個行當的暴利。

我總結，膽大、心黑、有錢是干這一行必備的素質。但隨著這幾年房地產行業(yè)不景氣，各地城市化進入尾聲，拆遷工程數量也沒有前幾年那么多了，估計再過兩年想進入的人也會少很多。

生意筆記：

1、 拆遷招標分為兩種情況：發(fā)包方給錢或收費，但無論哪種情況都有錢賺，而且基本都是有背景的關系戶拿到工程;

2、 拿工程，主要看關系。有門路的可以直接找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹，而且好處費不低。總的說來，關系越硬，回扣就越少，利潤就越大。

3、 利潤按出資比例分配，大股東分的更多，因為工程是大股東攬過來的。也有些只拿錢不干活的干股東，這些人一般是介紹人、村干部甚至還有黑社會。

4、 干拆遷，利潤低于20%就算賠錢，但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有。 一項工程，僅廢料處理就至少有幾百萬的收入。