華夏幸福的LOGO中間是個太極圖，圖邊圍著八個點，乍看像是一群人在吃鴛鴦火鍋，實際上它的寓意是太極兩儀生八卦，八卦生萬物。

此前，王文學獨掌華夏乾坤，呈混元之勢，2018年下半年，平安入股成為二股東，2019年2月，前華潤置地總裁吳向東成為華夏幸福聯(lián)席董事長和總裁。

自此，華夏幸福兩儀始立、陰陽初分，兩人分工明確。

吳向東擅長在核心城市的核心地段，操盤商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅。他此前在華潤置地時打造深圳萬象城，一役奠定江湖地位。

王文學擅長在一線城市的周邊地帶，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式拿地，開發(fā)園區(qū)內(nèi)外住宅地產(chǎn)回籠資金反哺產(chǎn)城業(yè)務，等到產(chǎn)城業(yè)務成熟，坐收產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用。

他此前在環(huán)京的固安一操盤產(chǎn)業(yè)新城十多年，并成功將其模式復制到環(huán)南京、杭州等區(qū)域。

而今，華夏幸福在北京和深圳各有總部，王文學坐鎮(zhèn)北京，留守都市圈外圍的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務，而吳向東坐鎮(zhèn)深圳，開掘都市圈的核心地帶，幫助華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城之外，再造一個商業(yè)地產(chǎn)板塊，產(chǎn)品包括寫字樓、高端商場與中高端住宅。

可以說，此前長期在城鄉(xiāng)結(jié)合部打游擊的華夏幸福，2019年要進城了!

理想很豐滿，現(xiàn)實又如何呢?

4月22月下午，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁趙鴻靖，董事會秘書林成紅等高管現(xiàn)身南京市溧水區(qū)華夏幸福產(chǎn)業(yè)園，他們試圖向騰訊《棱鏡》等與會媒體解答這一疑問。

融資結(jié)構(gòu)再優(yōu)化

2019年2月，吳向東帶著以原華潤置地財務總管俞建為首的舊部入駐華夏幸福。

兵馬到位，資金糧草是否已經(jīng)先行呢?

在吳向東到位兩個月后，華夏幸福公布2018年財報，截止財報季末，華夏幸?；I資活動現(xiàn)金流從上期末的571億元陡降為-65億元。簡言之，現(xiàn)金流并不樂觀。

華夏幸福董事會秘書林成紅對此解釋，籌資活動現(xiàn)金流惡化始于2018年二季度，彼時房地產(chǎn)調(diào)控嚴厲，加之資管新規(guī)頒布，諸多非標融資無法操作，因此融資性現(xiàn)金流成負。

但到2018年四季度時，融資性現(xiàn)金流已經(jīng)回血，2019年一季度又在持續(xù)增長之中。

確如林成紅所說，自2018年12月至今，扎在房企頭上的融資緊箍咒大大放松。受益于政策窗口，華夏幸福緊急發(fā)債。

2018年12月，華夏幸福超額發(fā)行70億元公募公司債券，其中30億元，票面利率7.00%，另外40億元，票面利率8.30%。

2019年3月，該公司發(fā)行一筆10億元5年期的公司債，票面利率5.5%。

相對于動輒10%以上的非標融資利率，發(fā)債融資成本較低。

房企發(fā)債主要用于債務再融資，說白了，是借新還舊，降低短期負債比例，提高長期負債比例，以時間換空間消解債務風險。

華夏幸福在2018年報中解釋道，2018年融資現(xiàn)金流大幅下降源于大量償還借款，通過償還短債新借長債筑起債務防火墻。

過去一年，華夏幸福的融資結(jié)構(gòu)中，有息負債總額1390億元，其中一年期短期債務占總有息負債的比重為19%，較上年同期下降12 個百分點。

2019年一季度，華夏幸福融資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，在總額252.10億元的新近借款中，銀行貸款6.78億元，債券15.87億元，剩下的絕大部分為新增保險資金債權(quán)計劃和信托借款，而保險資金債權(quán)計劃一般融資期限較長，在5-10年之間。

吳向東糧草到位

大筆長期負債的出現(xiàn)，是在給吳向東開疆拓土籌備糧草。

正如華夏幸福在《致股東信》里說的地產(chǎn)金融化：不動產(chǎn)發(fā)展需要長期、穩(wěn)定、低利率的資金，“長錢”也需要投資不動產(chǎn)項目以平衡風險收益。

林成紅對此解釋稱，長線資金如黑石等國外資管機構(gòu)或國內(nèi)的保險資金對配置不動產(chǎn)的需求很大，因此，地產(chǎn)金融結(jié)合的趨勢非常明顯。

“而產(chǎn)業(yè)新城的商業(yè)模式盈利性和穩(wěn)定性非常好，適合長線資金的配置需求。”華夏幸福另一位高管對騰訊《棱鏡》說道。

吳向東將要大力開拓的商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等持有型長周期地產(chǎn)業(yè)務，對長線資金的需求比產(chǎn)業(yè)新城更大，這些業(yè)務的培育需要大量的前期投資，并且需要上十年的運營，才有望收回投資。

“目前的政策對地產(chǎn)金融化也是大力支持，”林成紅稱，未來證監(jiān)會、銀行有望批準公募的REITs(房地產(chǎn)信托基金)產(chǎn)品發(fā)行。

這對吳向東的商業(yè)地產(chǎn)野心來說，是個利好。

另外，中國平安的兩筆股權(quán)投資款已經(jīng)到賬，華夏幸福大股東華夏控股得以解除股權(quán)質(zhì)押風險。

因A股沒有放開房地產(chǎn)市場的定增、配股，因此平安只能通過受讓老股的方式，自華夏控股處獲得華夏幸福25.25%的股權(quán)。

騰訊《棱鏡》獲悉，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分兩筆支付，第一筆接近137億資金在2018年9月份已經(jīng)到位，第二筆接近40億資金4月23日左右已經(jīng)到位，177億元全部打入華夏控股的賬戶。

華夏控股收到第一筆資金后，用于償還債務，同時解除股權(quán)質(zhì)押。

根據(jù)華夏控股和中國平安的協(xié)議安排，第二筆40億元將由華夏控股借給上市公司華夏幸福，解決上市公司運營現(xiàn)金流緊缺等問題。

華夏平安誰做主

中國平安已經(jīng)持有華夏幸福25.25%的股權(quán)，大股東華夏控股的持股比例則降到36.29%。

中國平安是否會謀求上市公司控制權(quán)?吳向東到底華夏控股的人還是平安的人?

外界疑慮頗多。

對此，林成紅從三個層面給出解釋——

從股東控股層面來說，平安對華夏幸福的投資是具有戰(zhàn)略性目的的財務性投資。在第二筆股權(quán)交易協(xié)議里，平安承諾不主動謀求華夏幸福控制權(quán)，現(xiàn)在華夏控股在上市公司中的股權(quán)比例高達36%以上，王文學和華夏控股依然是華夏幸福的實際控制人。

從董事會成員層面看，華夏幸福董事會結(jié)構(gòu)是4+2+3，4位是華夏控股提名的董事：王文學、吳向東、孟驚、趙鴻靖;兩位中國平安提名的董事：孟森和王威;3位獨立董事：朱武祥、張奇峰、王京偉。

而且，林成紅特別澄清：華夏幸福首席執(zhí)行官吳向東是由華夏控股提名，“這樣的董事會席位安排，兼顧了平安投后管理的穩(wěn)定性和上市公司治理決策的有效性。”

最后是公司治理層面，華夏幸福公司章程規(guī)定，首席執(zhí)行官吳向東在董事會的授權(quán)之下，對公司的業(yè)務進行相應管理，年度預算的批復和年度經(jīng)營計劃等需要在董事會層面討論。

“我們現(xiàn)在是一個比較強大和高效的董事會，會對戰(zhàn)略性問題、預算問題、投資問題進行非常有針對性的溝通和決策。”林成紅說。

吳向東不僅是華夏幸福的首席執(zhí)行官，還是該公司聯(lián)席董事長，已經(jīng)被授予足夠的人力、資金等核心資源調(diào)動權(quán)限。

冒險之旅開始了

華夏幸福就等著吳向東打響進城的第一炮了。

吳向東目前主抓商業(yè)地產(chǎn)、高端住宅、長租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)。“新模式、新領(lǐng)域、新地域。”上述產(chǎn)業(yè)被吳向東稱之為三新業(yè)務。

所有人都在關(guān)注著，當年他在華潤置地操盤深圳萬象城的成功經(jīng)驗，能否在華夏幸福得以復制?

三座大山擺在擺在吳向東面前，一是地，三新業(yè)務如何找準核心城市的核心地段;二是錢，三新業(yè)務資金需求大、使用周期長，從哪兒找到合適的錢?三是品牌，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一片空白，吳向東如何說服地方政府和合作伙伴與華夏幸福展開合作?

據(jù)此，華夏幸福管理層透露，前期華夏幸福將在自己的老地盤中，尋找核心地塊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，“比如說廊坊市的核心區(qū)域，以輕資產(chǎn)為主的方式尋求合作伙伴的資金支持。這樣以來，地方政府的信任就解決了，再去取信合作伙伴，相對容易一些。”

然而，某商業(yè)地產(chǎn)公司區(qū)域投拓總監(jiān)表示，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式若想成功，首要前提還是擁有成熟品牌。例如萬達廣場，已經(jīng)運作10多年，在市場、客戶和業(yè)內(nèi)心中都有極大的品牌影響力，如是才能找到合作方出錢出地，萬達則提供品牌溢價和運營管理。

畢竟，羅馬不是一天建成的。

一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，除了品牌加持，還關(guān)系地段、營銷、運營、管理等諸多因素，而品牌植入人心，是這些因素集合達成效果最優(yōu)，而后通過時間驗證方才有望開花結(jié)果。

“華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務是零起點，好在吳向東本身在這個領(lǐng)域浸淫多年，他本人就是一個IP，以他的資歷經(jīng)驗和管理團隊，如果打造的第一個項目一炮而紅，品牌效應說不定就會出來。”上述投拓總監(jiān)表示。

錢已到位，人已到位，接下來，吳向東和華夏幸福的冒險之旅開始了。

本文來源：騰訊財經(jīng)棱鏡，作者：孫春芳