“如果誰(shuí)現(xiàn)在離開(kāi)深圳，那他是一個(gè)悲觀主義者;如果誰(shuí)現(xiàn)在來(lái)到深圳，那他是一個(gè)樂(lè)觀主義者。”

這是1997年香港回歸之前，外界對(duì)于深圳城市前途的思考，這句話用在2019年的樓市上同樣貼切。從2015年房?jī)r(jià)翻倍，到2016年進(jìn)入調(diào)控模式，深圳房?jī)r(jià)可以說(shuō)已經(jīng)三年沒(méi)漲。

此時(shí)買(mǎi)房，你可能是一個(gè)樂(lè)觀主義者;此時(shí)賣(mài)房，那你可能是一個(gè)悲觀主義者。

期待與失落同在，在深圳樓市調(diào)控的三年里，未買(mǎi)房的人盼望著房?jī)r(jià)回落，結(jié)果并未實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)企穩(wěn)在高位。已經(jīng)買(mǎi)房的人，或者是“炒房”的人，如果過(guò)度依賴貸款，購(gòu)買(mǎi)了承受能力范圍之外的房子，他或許已經(jīng)感受到了殘酷，甚至準(zhǔn)備拋售，猶如個(gè)人“降杠桿”。

地產(chǎn)商們同樣躊躇，深圳公開(kāi)土地市場(chǎng)中的土地又稀缺又昂貴，每一次舉牌都決定了職業(yè)經(jīng)理人的命運(yùn)，甚至是公司的命運(yùn)。

“巧婦難為無(wú)米之炊”，深圳買(mǎi)不到地，地產(chǎn)商們立即轉(zhuǎn)向東莞、惠州等臨近深圳的城市。他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那里的土地市場(chǎng)同樣火熱，但不得不買(mǎi)。

無(wú)論是深圳，還是東莞，土地市場(chǎng)火熱，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)卻反映平平，就算是深圳五宗地賣(mài)出224億元，也沒(méi)有如期帶來(lái)“土拍行情”，深圳樓市在一季度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”之后迅速回落，第二季度進(jìn)入平淡行情。

“面粉價(jià)格快趕上面包價(jià)格了”，土地拍賣(mài)的樓面價(jià)格很接近周邊的房?jī)r(jià)，地產(chǎn)商的研究性報(bào)告中，房?jī)r(jià)在兩年后必然會(huì)上漲。這種預(yù)測(cè)在2016年時(shí)肯定也出現(xiàn)過(guò)，實(shí)踐證明這可能是錯(cuò)的。

房?jī)r(jià)三年不漲，購(gòu)房者和地產(chǎn)商都開(kāi)始誠(chéng)實(shí)的面對(duì)內(nèi)心的預(yù)期與欲望。有些地產(chǎn)商看著土地拍賣(mài)價(jià)格再創(chuàng)新高，開(kāi)始捂盤(pán)惜售，希望慢慢迎來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，但也有地產(chǎn)商“偷偷”放出銷(xiāo)售折扣，希望在淡市中加快銷(xiāo)售。

購(gòu)房者再也不敢、也不能用“高評(píng)高貸”的方法，購(gòu)買(mǎi)超出自己實(shí)際支付能力范圍的房子，那些被認(rèn)為是“剛需”的首次購(gòu)房者，一看到地產(chǎn)商開(kāi)出高價(jià)可能扭頭就走，尋找下一個(gè)能夠接受的價(jià)格，就算樓盤(pán)條件有些方面并不如意。

房?jī)r(jià)滯漲

6月29日，深圳上半年最后一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，推售610套房源，主推77-160平方米戶型，這是恒大將總部遷入深圳后第一個(gè)大型住宅項(xiàng)目。

這個(gè)距離深圳福田市區(qū)有著近45公里車(chē)程的樓盤(pán)，給出了足夠優(yōu)惠，均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，折扣優(yōu)惠后價(jià)格最低到3.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日小戶型全部售罄，一周后，該樓盤(pán)只剩下少量150平方米的大戶型在售。

這是深圳上半年樓市中一個(gè)典型樣本，主打首次置業(yè)的“剛需”客戶，“剛需”價(jià)格，精裝修交付，不需要額外的裝修費(fèi)用。同時(shí)，這也是一個(gè)與地鐵無(wú)縫對(duì)接的樓盤(pán)，地鐵預(yù)計(jì)將于2023年開(kāi)通。

沒(méi)有人懷疑這座城市有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景，這個(gè)樓盤(pán)也可能在未來(lái)幾年內(nèi)變得宜居，也有可能迎來(lái)價(jià)格上漲。只是沒(méi)有人能夠精確預(yù)測(cè)這一天到底什么時(shí)候來(lái)臨，盡管如此，深圳數(shù)量龐大的購(gòu)房人群，迅速將600多套房源全部消化。

從2018年下半年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入理性模式，樓盤(pán)開(kāi)出理性的價(jià)格，拿出品質(zhì)合格的產(chǎn)品，以及作出該有的營(yíng)銷(xiāo)努力，購(gòu)房者基本能夠愿意為此買(mǎi)單。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年新房住宅共成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%，同比增長(zhǎng)40%。2015年-2018年上半年，深圳新房住宅共成交3.18萬(wàn)、2.32萬(wàn)套、1.05萬(wàn)套、1.28萬(wàn)套，這意味著深圳樓市已經(jīng)走出成交低谷，“小陽(yáng)春”的確存在。

剛需客戶占市場(chǎng)客戶的比例持續(xù)增加。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019上半年首次置業(yè)的比例為66.1%，呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，相比2016年回升約20個(gè)百分點(diǎn)，而改善置業(yè)壓縮約8個(gè)百分點(diǎn)、投資置業(yè)壓縮約12個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交量相比17年的低點(diǎn)，也有回升。2019年上半年，深圳二手住宅共成交3.12萬(wàn)套，同比下降7.6%。在2015-2018年上半年，深圳二手住宅成交套數(shù)分別為6.04萬(wàn)套、5.93萬(wàn)套、2.9萬(wàn)套、3.37萬(wàn)套。

深圳樓市走過(guò)了最艱難日子，在價(jià)格方面卻未有明顯的信號(hào)。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年新房住宅限價(jià)明顯，住宅均價(jià)延續(xù)2017平穩(wěn)下調(diào)趨勢(shì)，從1月至12月累計(jì)下調(diào)180元/平，全年均價(jià)為54120元/平，同比下降0.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳6月房?jī)r(jià)同比僅小幅上漲了1.3%。

最近，深圳官方剛剛?cè)∠夹路績(jī)r(jià)格，理由是深圳新房市場(chǎng)規(guī)模較小，成交均價(jià)易受成交結(jié)構(gòu)的影響，豪宅的高價(jià)容易將全市均價(jià)拉高;另一方面，深圳二手房的價(jià)格官方從未統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中介機(jī)構(gòu)存在統(tǒng)計(jì)口徑的差別。

深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳全市二手住宅成交均價(jià)為58992元/平方米，每套總價(jià)的中位數(shù)為355萬(wàn)元，環(huán)比分別上漲3.3%、6.9%;而深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年二手住宅成交均價(jià)為52543元/平方米，較去年均價(jià)上升4.2%，較去年12月上升1.9%。

按照中原研究中心2016年的數(shù)據(jù)，深圳2016年上半年的二手房樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為55883元/平方米。如果以深圳中原的數(shù)據(jù)，深圳二手房成交均價(jià)不增反降，幅度約為6%。

這與市場(chǎng)感受基本一致，除部分樓盤(pán)受學(xué)位、規(guī)劃等特殊因素影響，深圳的房?jī)r(jià)已基本三年未漲，或略有降價(jià)。

瘋狂土地

同樣是在6月底，深圳進(jìn)行了一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)”土地拍賣(mài)，一次性出讓5宗住宅地塊，起拍總價(jià)為154.35億元，初始配建人才住房面積約為9.35萬(wàn)平方米。

這是深圳近10年以來(lái)，最大規(guī)模的住宅地塊出讓?zhuān)?0多家房企爭(zhēng)奪，最終越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)各拿下一宗地塊，成交總價(jià)達(dá)到223.84億元，總體溢價(jià)率約為45%，另外配建人才住房的面積被推高至16.04萬(wàn)平方米，溢出率約為72%。

在當(dāng)日土地拍賣(mài)中，總部在深圳的央企華僑城多次舉牌龍華民治地塊，但最終并未拿下，反而被民營(yíng)房企龍光以總價(jià)65.85億元+配建人才房3.67萬(wàn)平方米將其收入囊中。半個(gè)月之后，華僑城出現(xiàn)在東莞土地市場(chǎng)，接連拿下兩宗商住用地，耗資約16億元。

無(wú)論是深圳還是東莞，土地拍賣(mài)的成交樓面地價(jià)，都已非常接近周邊新房售價(jià)。如中海拿下的深圳光明地塊樓面地價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，深圳坪山地塊樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。

賣(mài)房虧損的局面實(shí)質(zhì)上已經(jīng)出現(xiàn)，在東莞樓市中表現(xiàn)更為明顯，各大地產(chǎn)商在2016年拿下的黃江、虎門(mén)地塊，如今都在虧本出售。盡管如此，新一輪的土地?zé)岢庇衷谶M(jìn)行，如房?jī)r(jià)不能上漲，虧損或者不賺錢(qián)又將在兩三年之后出現(xiàn)。

深圳土地市場(chǎng)同樣如此，如龍華金茂府、寶安泰禾尖崗山地塊、坪山信達(dá)泰禾金尊府，如不能突破限價(jià)政策，開(kāi)盤(pán)必然出現(xiàn)虧損，就算突破限價(jià)政策，開(kāi)盤(pán)也不一定能夠取得預(yù)期的成績(jī)。

瘋狂土地市場(chǎng)中，地產(chǎn)商都有自己的優(yōu)勢(shì)和苦衷。6月份在深圳奪地的開(kāi)發(fā)商中，越秀擁有出色的融資能力，且是首次進(jìn)入深圳;龍光在深圳的“豪賭”賺的盆滿缽滿，現(xiàn)在依然敢于下注;中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)急需土地支撐城市公司運(yùn)作，而平安不動(dòng)產(chǎn)是土地“收割機(jī)”，拿下土地后將引入合作伙伴進(jìn)行操盤(pán)。

房?jī)r(jià)不漲、市場(chǎng)清淡，地產(chǎn)商也開(kāi)始誠(chéng)實(shí)面對(duì)自己的能力與野心是否匹配。在土地市場(chǎng)中，聯(lián)合拍賣(mài)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯;拿不到公開(kāi)市場(chǎng)的土地，一些此前不做城市更新的地產(chǎn)商，決然進(jìn)入這個(gè)擁有更大風(fēng)險(xiǎn)的新領(lǐng)域。

萬(wàn)科高喊的“收斂聚焦”表現(xiàn)在深圳市場(chǎng)上，可能就是應(yīng)對(duì)調(diào)控市場(chǎng)的策略，提高發(fā)現(xiàn)客戶的能力，打造客戶買(mǎi)單產(chǎn)品的能力，甚至是如何處理客戶維權(quán)的能力。

地產(chǎn)商分清楚哪些是運(yùn)氣、哪些是能力，和購(gòu)房者分清楚哪些是欲望、哪些是必須是一樣的道理。在這個(gè)15萬(wàn)億、最貼近民生的大市場(chǎng)中，樓市“掘金”不應(yīng)該是所有人的第一選擇，也不應(yīng)該所有地產(chǎn)商都能賺到錢(qián)。

本文來(lái)源：界面新聞