新城要被眾房企“瓜分”了?

在宣布轉(zhuǎn)讓旗下40個(gè)項(xiàng)目股權(quán)僅僅兩日后，新城公布了首批項(xiàng)目的交易細(xì)節(jié)。7月24日晚間，新城控股(601155.SH)公告稱，已有10個(gè)項(xiàng)目公司與交易對(duì)方簽署了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)合計(jì)約為41.54億元，約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的13.62%，交易對(duì)方全部以現(xiàn)金支付。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，接下10個(gè)項(xiàng)目股權(quán)的房企共有6家，分別是金科股份、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、仁恒置地和旭輝集團(tuán)。其中，金科所占數(shù)量最多，為6個(gè)項(xiàng)目。同日晚間，金科股份也發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)本次交易成交總額約為17.21 億元。其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為1億元，收購(gòu)?fù)瓿珊箢A(yù)計(jì)歸還金額為16.21 億元的原股東借款。

據(jù)新城控股公告董事會(huì)決議，公司擬轉(zhuǎn)讓的40個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可新增凈現(xiàn)金約150億元，預(yù)計(jì)可減少該部分項(xiàng)目當(dāng)年度后續(xù)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用支出約30億元。交易對(duì)價(jià)參考項(xiàng)目公司的累計(jì)投入確定, 以不低于投入成本收回投資。本輪交易擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目總貨值約450億元，其中2019年可推貨值約100億元、2020年可推貨值約250億元、2021年可推貨值約100億元。

多方市場(chǎng)消息稱，新城計(jì)劃出讓股權(quán)的項(xiàng)目可能更多，或高至100個(gè)。同時(shí)，接盤(pán)方范圍繼續(xù)擴(kuò)大，涉及弘陽(yáng)、融創(chuàng)。目前可以預(yù)見(jiàn)的是，新城控股還將繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)及債權(quán)。

某不具名的國(guó)內(nèi)證券機(jī)構(gòu)市場(chǎng)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，新城專門(mén)制作了一個(gè)項(xiàng)目出售清單，并且已給很多房企看過(guò)。“普遍反饋是，如果項(xiàng)目只有住宅還可以(接受)，但如果宅地帶著購(gòu)物廣場(chǎng)，那就不太感興趣了。”前述人士稱，陽(yáng)光城、中南置地都看過(guò)這份清單。當(dāng)然，“也不代表人家有意向”。

受轉(zhuǎn)讓傳聞?dòng)绊?，新城控股?月23日遭遇跌停。7月24日晚，新城控股在澄清公告中表示，公司2019年度合同銷售目標(biāo)仍為2700億元，目前整體管理團(tuán)隊(duì)和人員結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)情況正常，公司將圍繞上述銷售目標(biāo)并按計(jì)劃開(kāi)展公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“賣項(xiàng)目，意料之中。但新城不會(huì)大范圍賣項(xiàng)目的，稍微賣幾個(gè)，保?，F(xiàn)金流就可以了。”接近金科融資事項(xiàng)的行業(yè)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱。在他看來(lái)，新城悄無(wú)聲息進(jìn)前十，眼看股票翻倍，實(shí)控人突然出事，接下來(lái)融資肯定不順利。需要注意的是，即使現(xiàn)在不出事，新城融資也不會(huì)順利。“這是全行業(yè)面臨的難題，信托監(jiān)管文件一個(gè)接一個(gè)，房企拿地的錢基本都靠自己。”

自57歲的新城控股前董事長(zhǎng)、實(shí)控人王振華因個(gè)人原因被刑拘的消息曝光后，新城與王振華的“切割”動(dòng)作不斷。其控制的三家新城系上市公司連夜換帥，王振華之子王曉松緊急接班。最新一次“切割”發(fā)生在7月18日。國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，新城控股法定代表人已變更為王曉松。

“黑天鵝”事件加快了新城的調(diào)整步伐。陷入危機(jī)的新城主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，以保現(xiàn)金流。

“割肉”求生

年輕領(lǐng)導(dǎo)人割肉求生，一波操作猛如虎。值得關(guān)注的是，新城出售股權(quán)的40個(gè)項(xiàng)目均為新獲取純住宅項(xiàng)目，于前期開(kāi)發(fā)階段尚未銷售。而在售項(xiàng)目并未涉及，公司的核心業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)也未涉及。

“商業(yè)地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)太多，變現(xiàn)能力(差)、變現(xiàn)周期太長(zhǎng)，金科不會(huì)做商業(yè)。”多次參與金科融資事項(xiàng)的房企人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱，“此次收購(gòu)估計(jì)也是金科的極限了。金科沒(méi)有融資團(tuán)隊(duì)，出資沒(méi)那么多。這么短時(shí)間接盤(pán)，可能是老板們?cè)谡?，金科根本就沒(méi)進(jìn)場(chǎng)盡調(diào)。”

據(jù)金科方面公告，金科此次接手的新城項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)地塊位于浙江平湖、青島黃島區(qū)、日照高新區(qū)、江西上饒、安徽宿州、河南許昌等地，均處于前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段。計(jì)容建筑面積最大的是上饒悅盛的兩處地塊，達(dá)到33.63萬(wàn)平方米。

“買項(xiàng)目，對(duì)公司肯定是好事。”聽(tīng)聞金科接盤(pán)新城項(xiàng)目的消息后，金科集團(tuán)方面人士稱，“本來(lái)華東片區(qū)就是公司一直想深挖的。(收購(gòu)?fù)瓿珊?對(duì)公司今年或者明年的銷售，幫助很大。”

新城控股此次轉(zhuǎn)讓的其他4個(gè)項(xiàng)目分別是，杭州聚厲企業(yè)管理有限公司24%股權(quán)、常熟新城悅欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司85%股權(quán)、太原新城悅拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、平湖創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)。

“好的項(xiàng)目我們當(dāng)然想看，就看新城這邊愿不愿意賣了。”旭輝集團(tuán)層面多位高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》透露出接盤(pán)新城項(xiàng)目的濃厚興趣。“新城手里項(xiàng)目有好有不好，大部分(房企)愿意看看機(jī)會(huì)。”并且，“新城有幾百個(gè)項(xiàng)目，才賣掉六七十個(gè)，不多，談不上瓜分。”不過(guò)他們也有擔(dān)憂。畢竟領(lǐng)導(dǎo)人較為年輕，公司未來(lái)或有變數(shù)。

據(jù)了解，新城與旭輝在天津聯(lián)合操盤(pán)的項(xiàng)目，旭輝也有意接下新城的份額，知情人士透露，“旭輝是想買下來(lái)，但是貌似新城不愿意賣。”

而就在今年上半年，新城還大舉拿地，土地投資金額約為550億元。而今新城在此次公告中稱，如本輪交易完成，新城可收回部分上半年已支付的土地款，預(yù)計(jì)可新增凈現(xiàn)金約150億元，上半年土地投資金額可減少至約400億元。

新城控股公告還披露，為補(bǔ)充其流動(dòng)資金，此前，公司控股股東富域發(fā)展集團(tuán)有限公司質(zhì)押4850萬(wàn)股公司股票給上海國(guó)際信托有限公司，占公司總股本的2.15%，質(zhì)押期限為1年。截至6月5日，富域發(fā)展合計(jì)持有公司股票13.78億股，占公司總股本的61.06%，其中被質(zhì)押的股份累計(jì)為7.06億股，占公司總股本的31.29%。

新城此番“賣賣賣”的節(jié)奏讓人聯(lián)想起以前的萬(wàn)達(dá)。但多數(shù)行業(yè)人士并不認(rèn)同這一論斷。新城的做法是，不低于成本甩掉部分非控股項(xiàng)目，以求得現(xiàn)金，屬于積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)當(dāng)前局面的良策，與萬(wàn)達(dá)被動(dòng)降價(jià)大甩賣不可同日而語(yǔ)，未來(lái)仍需觀察。有從事過(guò)企業(yè)危機(jī)管理的人士認(rèn)為，在前景不明朗的情況下，就應(yīng)該果斷賣掉非核心項(xiàng)目快速回籠資金。

“二代”臨危受命

臺(tái)下是新城控股集團(tuán)總部、各事業(yè)部近千名中高層管理人員，臺(tái)上是首度以集團(tuán)新任董事長(zhǎng)身份出席并發(fā)表講話的王曉松。7月8日至13日，新城控股集團(tuán)召開(kāi)2019半年度經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議。7月15日，公司官方微信公眾號(hào)“新城人”披露了王曉松的演講內(nèi)容。

“今天在座的，都是英雄，都是傳奇。面對(duì)這樣的時(shí)刻，我們不矯情，不糾結(jié)，也不計(jì)較。最重要的是要各司其職，開(kāi)疆拓土，守衛(wèi)山河，共克時(shí)艱。我相信，今天我們所做的，都將是新城后輩瞻仰的豐碑。”演講行至尾聲，王曉松動(dòng)情表示。

當(dāng)公眾情緒從憤怒變?yōu)橘|(zhì)疑，進(jìn)而波及到市場(chǎng)，新城控股公司層面的改革已經(jīng)刻不容緩。如何在風(fēng)暴之中與王振華劃清界限，進(jìn)而將公司拖至安全區(qū)?

2018年8月正式回歸新城控股的王曉松被推到臺(tái)前。從得知王振華被抓，到獲任董事長(zhǎng)，一日之間，這位32歲的“少帥”正式取代其父，成為這家千億房企的掌舵人。

王曉松于“漩渦”倉(cāng)促上任。而他此前的“接班”過(guò)程用時(shí)極短。2009年8月，時(shí)年21歲的王曉松以土建工程師的身份進(jìn)入新城。從工程、客服等一線員工，到新城地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理，再到新城地產(chǎn)總裁，他用四年時(shí)間完成身份轉(zhuǎn)化。那場(chǎng)演講中，王曉松不止回憶了自己近10年的新城工作經(jīng)歷，還立下了領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展新城的決心。

近兩年，由于拿地激進(jìn)、奉行高周轉(zhuǎn)策略，新城發(fā)展迅猛，躍居行業(yè)“黑馬”，并進(jìn)入前十陣營(yíng)。那場(chǎng)會(huì)議詳細(xì)披露了新城的半年業(yè)績(jī)，王曉松試圖用數(shù)字挽回市場(chǎng)信心。

在新城披露的數(shù)據(jù)中，過(guò)去六個(gè)月，新城累計(jì)拿地超500億元，位居行業(yè)拿地榜第四，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額1224億元，穩(wěn)居行業(yè)前8，銷售額同比增長(zhǎng)28%，回籠額同比增長(zhǎng)54%，租金同比增長(zhǎng)109%。其中，住宅開(kāi)發(fā)銷售簽約915億，簽約額同比增長(zhǎng)22%，權(quán)益回款同比增長(zhǎng)54%，住宅新增土地獲取72宗。

此外，在商業(yè)領(lǐng)域，今年上半年，新城商業(yè)開(kāi)發(fā)銷售簽約309億元，同比增長(zhǎng)145%，半年度目標(biāo)達(dá)成率102%;銷售回籠增長(zhǎng)142%，半年度目標(biāo)達(dá)成率110%;合同凈利率超年度目標(biāo)1%。至今，新城商業(yè)品牌吾悅廣場(chǎng)全國(guó)布局達(dá)118座。今年下半年，預(yù)計(jì)新增開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)20座，全年累計(jì)新開(kāi)數(shù)量位居行業(yè)第二。到年底，累計(jì)開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)將達(dá)64座。

在7月24日的公告中，新城明確了當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)策略。其中提及，將在2019年度2700億元銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，保持2020年及2021年銷售規(guī)模平穩(wěn)，并據(jù)此優(yōu)化現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，積極回籠資金，控制負(fù)債規(guī)模。此外，持續(xù)發(fā)展投資性房地產(chǎn)。在2019年度40億元租金和管理費(fèi)收入的基礎(chǔ)上，2020年、2021年投資性房地產(chǎn)的租金和管理費(fèi)收入目標(biāo)不低于60億元和90億元。

除去業(yè)績(jī)，新城還在穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)。

在新城風(fēng)雨飄搖之際，除了其手里的項(xiàng)目，員工也成了被圍獵的對(duì)象，市場(chǎng)不時(shí)傳出獵頭挖角新城的消息。新城極力想穩(wěn)住局面，其經(jīng)營(yíng)策略提及，公司將全面提升員工與組織的利益共享關(guān)系，建立中長(zhǎng)期的員工激勵(lì)機(jī)制，采取多種積極措施保障員工利益，實(shí)現(xiàn)員工與公司的共同成長(zhǎng)。據(jù)“新城人”文章，“辦公室同事們對(duì)不時(shí)響起的獵頭電話泰然處之，給新城人平添了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的底氣。”

轉(zhuǎn)折點(diǎn)

“策略是好策略，先活下去再說(shuō)，但新城已經(jīng)不是高增長(zhǎng)突飛猛進(jìn)的新城了。”有行業(yè)人士對(duì)新城的未來(lái)走向心存憂慮。

在他看來(lái)，公司的高估值或?qū)⑹紫仁艿接绊?，最致命的是?ldquo;王振華出事后，不會(huì)有政府會(huì)給你定制廣場(chǎng)用地了，即便銀行不抽貸，新的貸款還能順利拿到嗎?新債能發(fā)出去嗎?利率還會(huì)像以前這么低嗎?融資、土地、銷售是地產(chǎn)商的三個(gè)命根子，現(xiàn)在兩個(gè)命根子出了問(wèn)題。斷臂求生死不了，但這是新城走向平庸的開(kāi)始。”

新城控股2018年報(bào)顯示，截至2018年度末，公司融資余額為633.73億元，加權(quán)平均融資成本年化利率為6.47%。較2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明顯上升。在公司的有息負(fù)債中，短期借款22.7億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債107.49億元，長(zhǎng)期借款236.69億元，應(yīng)付債券266.85億元。

現(xiàn)在的大環(huán)境對(duì)危機(jī)中的新城而言并不樂(lè)觀。監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企融資還在步步收緊。早在5月17日，銀保監(jiān)會(huì)就下發(fā)規(guī)定，禁止信托公司向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。7月初，不少房企融資部門(mén)員工發(fā)現(xiàn)，信托公司“前融”業(yè)務(wù)已被嚴(yán)控。前融業(yè)務(wù)，即在房企拿地階段信托公司為其提供的融資服務(wù)。7月13日，發(fā)改委要求，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來(lái)一年以內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)。穆迪報(bào)告稱，收緊開(kāi)發(fā)商境外發(fā)債和信托貸款相關(guān)規(guī)定，對(duì)于中國(guó)開(kāi)發(fā)商具有負(fù)面信用影響。

目前，受制于房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道趨嚴(yán)，房企融資成本進(jìn)一步提高。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月房企融資成本已較高，處于7%～8%。更有從業(yè)人員坦言壓力，“有的資金成本都超過(guò)15%了，很多資方還是不愿意出錢。”

國(guó)內(nèi)TOP3房企負(fù)責(zé)前期投資的市場(chǎng)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，大環(huán)境影響因素中，需要留意日漸深入的調(diào)控。信托新政只能穿透一級(jí)市場(chǎng)，不能穿透二級(jí)市場(chǎng)。海外發(fā)債也只能歸還海外中短期的票據(jù)融資，資金不能回流國(guó)內(nèi)。因此對(duì)房企整體來(lái)說(shuō)，資金鏈壓力跟成本就增加了。“新城控股作為第一梯隊(duì)的大型房企，在控制規(guī)模方面肯定要考慮。”

曾為新城做過(guò)融資業(yè)務(wù)的人士總結(jié)稱，新城奉行持續(xù)高杠桿策略，過(guò)去五年發(fā)展迅猛的原因就是背靠A股和港股融資。“現(xiàn)在不讓發(fā)債，股價(jià)下跌要追加股權(quán)抵押，房企需要大量防御性現(xiàn)金過(guò)冬。”該人士稱，新城回款周期為6～10個(gè)月，并不寬裕。

據(jù)新城方面數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，公司權(quán)益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。但麻煩在于，新城開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)很多分布在三四線城市，隨著貨幣化棚改逐漸退出，三四線城市房市趨冷，業(yè)內(nèi)人士稱，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“雖然(新城)拿地時(shí)便宜，但是一般三四線城市的房子要賣完，得賣好多年。”

為了加快銷售進(jìn)度，增加銷售回籠，當(dāng)前新城的營(yíng)銷部門(mén)正在積極組織銷售計(jì)劃。房市依舊被嚴(yán)厲調(diào)控，新城的銷售計(jì)劃能否有成效，經(jīng)受著考驗(yàn)。

另有行業(yè)人士分析稱，新城就算不遇上突發(fā)事件，也會(huì)慢慢變賣資產(chǎn)，主因其業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度及規(guī)模與資金供給匹配度不夠;而突發(fā)事件加劇了其營(yíng)運(yùn)對(duì)資金面的需求，包括償還各種期限的債務(wù)等。至于公司未來(lái)，取決于兩個(gè)方面：政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是否允許穩(wěn)定增長(zhǎng)，政策對(duì)公司是否有一定資金限制供給措施。

危機(jī)爆發(fā)后，新城某區(qū)域投資人士曾對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》感慨：“我覺(jué)得不能把企業(yè)一棒子打死，現(xiàn)在外面的聲音一邊倒，挺可怕的。我們也很震驚，路還是要走。”當(dāng)我們談及新城目前面臨的最大危機(jī)是什么，他沒(méi)有直接回答。“很多事情沒(méi)有定論，現(xiàn)在不好和你說(shuō)，需要等2～3個(gè)月再看。我們對(duì)管理層有信心，但愿公司能夠平穩(wěn)。”

本文來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家雜志，作者：李艷艷